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新模式：項目退地，本金無損
差異化路徑：接盤項目股權

有分析認為，項目退地更有利于快速化解當下債務風險：信托公司可壓降房地產(chǎn)業(yè)務占比，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型；投資者可避免項目無限期延期，并獲得本金保障

文｜《財經(jīng)》采訪人員陳洪杰
編輯｜袁滿
占據(jù)恒大債務重要比重的信托借款在近日迎來了新的化解方案。3月21日，《財經(jīng)》采訪人員獲悉，恒大的金融債權人中信信托日前收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解部分恒大的風險項目。
上述方案具體為，恒大先啟動項目退地，廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人，保全信托計劃全額本金分期支付，最終使得信托本金安全退出。
《財經(jīng)》采訪人員了解到，該方案大約會化解中信信托對恒大的30多億元信托借款。
早在2020年，中信信托發(fā)行了“嘉和125號恒大廣東股權收益權集合資金信托計劃”（下稱“嘉和125號恒大信托計劃”）。不過，隨著恒大的債務危機，此信托計劃在2021年9月出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元。
中信信托相關人士對《財經(jīng)》采訪人員表示，“去年恒大出現(xiàn)問題后，我們馬上成立了專項小組，來推動解決這件事情。其實，上述化解方案在春節(jié)前已經(jīng)有了框架，但從制定到落地需要一定的時間 ?！?br /> 隨著廣州城投集團介入的處置方案落地，這將成為信托業(yè)內(nèi)首個由地方政府牽頭協(xié)調(diào)、通過市場化方式實現(xiàn)地產(chǎn)項目風險化解的新方式。
多年以來，房地產(chǎn)項目是信托公司的重要業(yè)務。不過，從2021年下半年開始，房企信用風險事件頻發(fā)，多家信托公司也遭遇風險化解難題。目前，除中信信托新模式化債外，另有部分信托公司開始以收購恒大部分項目股權的方式來化險，例如近期光大信托和五礦信托分別獲取恒大部分項目的股權。
不過，通常來看，信托公司在大多房地產(chǎn)信托風險項目中束手無策。“原因在于，信托受益人多為個人投資者，個人投資者往往不同意風險資產(chǎn)的打折出售，影響著信托處置風險房地產(chǎn)項目的效率 ?！狈治鋈耸繉Α敦斀?jīng)》采訪人員表示。
新模式：項目退地，本金無損
從2021年開始，房企信用風險事件頻發(fā)，如何化解房企債務是市場上最重要的話題之一。其中，負債將近2萬億元的恒大備受關注。
當下，一些金融債權人開始聯(lián)合當?shù)卣囁夂愦蟮牟糠謧鶆??！敦斀?jīng)》采訪人員獲悉，中信信托將聯(lián)合廣州城投集團，通過項目退地方式化解恒大部分項目的風險。
中信信托和當?shù)卣畢f(xié)商一致后，制定了相應的方案為：“嘉和125號恒大信托計劃”將在獲得廣州城投集團保證擔保的前提下退出項目土地抵押，恒大啟動退地，政府將項目土地重新掛牌，再由廣州城投集團或其他市場主體摘牌。
據(jù)中信信托相關人士介紹，自該項目出現(xiàn)流動性風險后，公司成立了專項工作小組，與恒大及項目有關方面密切溝通，深入對接大型房地產(chǎn)企業(yè)、大型國有企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、大型代建機構等10余家，為風險化解尋求多種途徑。
“廣州市委、市政府得知相關情況后高度重視，牽頭組織廣州市國資委、住建局、規(guī)自局、地方金融監(jiān)管局、央行廣州分行、廣東省銀保監(jiān)局、廣州城投集團等各方，多次召開債權專題協(xié)調(diào)會，表明保障信托計劃債權核心訴求的鮮明立場，表達了對金融機構維護投資者合法權益的堅定支持 ?！敝行判磐邢嚓P人士表示。