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退房可以停貸嗎 申請(qǐng)退房成功可以停貸款嗎( 二 )

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退房后如何處理銀行貸款1、辦理解除抵押登記手續(xù)
在實(shí)踐中，提前還款很難操作，因?yàn)橘?gòu)房者所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押 。如果購(gòu)房者拿到這筆錢(qián)后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣(mài)或者變賣(mài)已設(shè)定抵押的購(gòu)房者所購(gòu)房屋 。但此時(shí)房屋已不歸購(gòu)房者所有，處分該房屋就損害了開(kāi)發(fā)商的利益，開(kāi)發(fā)商決不會(huì)吃這個(gè)虧 。所以，就只能由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于購(gòu)房者首付款的部分直接退還給購(gòu)房者，屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款 。
銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人，借款合同終止 ?！睆亩邮者€款，終止借款合同 。
我國(guó)《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅 ?！苯杩詈贤K止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù) 。
2、辦理退保退費(fèi)手續(xù)
以按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一般都會(huì)要求購(gòu)房者為其所購(gòu)房屋辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行 。解除售房合同勢(shì)必牽涉到保險(xiǎn)問(wèn)題，由于保險(xiǎn)法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨(dú)立法律關(guān)系，所以保險(xiǎn)問(wèn)題有其自身特點(diǎn) 。
相關(guān)律師認(rèn)為，購(gòu)房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù) 。
3、手續(xù)辦完之前，房貸要繼續(xù)還
需要提醒業(yè)主注意的是，由于某些原因希望退房的業(yè)主，不能因此而“借故”停止還貸 。
目前，部分購(gòu)房者對(duì)銀行和開(kāi)發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認(rèn)識(shí)，有人認(rèn)為按揭貸款是由于買(mǎi)房才申請(qǐng)的，現(xiàn)在不買(mǎi)房了，所以按揭貸款也不用還了；或者想著要退房了，干脆就停止了每月的還房款了 。其實(shí)，買(mǎi)家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系之外的，所以，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同 。購(gòu)房者雖然退了房，但因?yàn)橘I(mǎi)家已經(jīng)從銀行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，在手續(xù)未完全辦理清楚之前，房貸還是要按時(shí)還的 。
退房貸款如何處理購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)盡早與銀行聯(lián)系，辦理提前還款事宜，退房后按揭貸款并沒(méi)有因此中止，購(gòu)房者還必須要償還按揭貸款，避免利息損失，房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，由出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的，銀行貸款是房屋價(jià)金的一種支付手段；貸款合同是銀行和買(mǎi)房人之間簽訂的，合同標(biāo)的是所借款項(xiàng)，房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物 。
由于購(gòu)房合同被解除，發(fā)展商從買(mǎi)家處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還買(mǎi)家 。買(mǎi)家申請(qǐng)的銀行貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給買(mǎi)家 。然后買(mǎi)家再按照貸款合同進(jìn)行提前還款 。
但是，如果賣(mài)家把錢(qián)退給買(mǎi)家，買(mǎi)家卻沒(méi)有按照規(guī)定向銀行還款的話，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣(mài)或變賣(mài)已設(shè)定抵押的買(mǎi)家所購(gòu)房屋，這樣吃虧的便成了賣(mài)家 。為了避免這種情況出現(xiàn)，賣(mài)家可以將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于買(mǎi)家首付款的部分直接退還給買(mǎi)家，屬于買(mǎi)家向銀行借款的部分直接交還給銀行，如此一來(lái)就能有效避免上述意外情況的發(fā)生了 。
目前，部分購(gòu)房者對(duì)銀行和開(kāi)發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認(rèn)識(shí)，有人認(rèn)為按揭貸款是由于買(mǎi)房才申請(qǐng)的，現(xiàn)在不買(mǎi)房了，所以按揭貸款也不用還了；或者想著要退房了，干脆就停止了每月的還房款了 。其實(shí)，買(mǎi)家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系之外的，所以，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同 。購(gòu)房者雖然退了房，但因?yàn)橘I(mǎi)家已經(jīng)從銀行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，在手續(xù)未完全辦理清楚之前，房貸還是要按時(shí)還的 。

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