1，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好居民收入高的城市房價為何都會偏高進入本世紀以來，中國的城市化進程開始加速 。在十幾年的時間里，數(shù)以億計的人口遷入城市，并定居下來，實現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟繁榮 。在這一背景下，中國城市的房地產(chǎn)價格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化 。盡管中國仍然是一個中高收入國家，但北京上海等一線城市的房屋價格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)對于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮，并造成代際之間嚴重的財富鴻溝 。但與此同時，大量三四線城市的房價卻維持在相當合理和可以負擔的水平上，從而與一線城市的情況形成鮮明的對比和巨大的反差 。普遍的分析將此歸結于2008年金融危機以后過于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟而采取的其他一些措施 。這當然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問題 。本文試圖討論三個問題：一、2010-2012年是中國城市化進程的重要分水嶺 。在此之前，人口的流動在不同城市之間在統(tǒng)計意義上沒有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動，而中小城市的人口流入相對更緩慢 。二、由于政府對土地市場的壟斷，決策認知以及一些政治經(jīng)濟方面的可能原因，在中小城市土地供應相對充足的同時，特大城市的土地供應十分匱乏 。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房價的巨大分化 。三、2009年全球金融危機之后政府的一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價的普遍上漲和存貨的快速積累，具有明顯的泡沫化特征 。2012年以后，在大多數(shù)城市房價上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國范圍的房地產(chǎn)庫存的絕對水平開始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變 。由于前面討論的人口流向的分化，不同城市的存貨去化速度呈現(xiàn)顯著差異，導致2016年初以來，不同城市之間的房價呈現(xiàn)排浪式上升：率先完成存貨去化的城市房價領漲，后續(xù)其他城市存貨去化逐步完成，房價開始跟隨上漲 。更基本地看，盡管新開工的下降和市場化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進程也許是2014年以來中國房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P鍵因素，這使得在經(jīng)濟減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場得以出清 。容易設想，如果沒有每年數(shù)以千萬計的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價格下行、經(jīng)濟減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會大得多 。一、中國城市化進程的轉(zhuǎn)折：從城鎮(zhèn)化到都市化進入本世紀以來，中國的城市化進程開始加速 。常住人口城鎮(zhèn)化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮(zhèn)化率提升1.33個百分點，年均城鎮(zhèn)常住人口增加2091萬人 。即便在2010年以后，中國城鎮(zhèn)化進程稍有放緩，在2011年至2016年間城鎮(zhèn)化率提升的速度平均仍然有1.2個百分點，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人 。2000年至2016年間，中國城鎮(zhèn)常住人口共計增長3.6億人 。大量的人口進入城市并定居下來，實現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟繁榮 。隨著人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場面臨旺盛的需求，城市房地產(chǎn)價格開始普遍上升 。觀察中國不同城市之間的房地產(chǎn)價格變化，無論是基于國家統(tǒng)計局公布的新建住宅價格指數(shù)，還是基于百城住宅價格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場劃分為兩個階段 。第一個階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價格上漲的幅度始終比較接近；第二個階段是2013年至今，這一時期內(nèi)不同城市之間房價漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房價呈現(xiàn)排浪式上漲 。一線城市房價始終高歌猛進，一些二線城市的房價在2016年以后也出現(xiàn)了明顯上行，但是三四線城市的房價始終處在微漲或者下跌的狀況下，直到2017年上半年一部分三四線城市的房價才開始上行 。2012年至今，三四線城市房價漲幅明顯低于居民收入增速，甚至低于通貨膨脹的漲幅 。與此同時，北京上海等一線城市的房屋價格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)對于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮 。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如此顯著的分化，意味著簡單的將房價上漲歸結于金融危機以后過于寬松的貨幣政策，以及政府刺激經(jīng)濟的其他一些措施，是不夠全面的 。為什么一部分城市的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這樣嚴重的價格持續(xù)上升的局面？這在多大程度上體現(xiàn)了市場的泡沫化，多大程度上體現(xiàn)了市場在更深的層面上存在的一些根本性的扭曲？我們知道，城市化的進程是過去許多年來房地產(chǎn)市場在需求層面的重要支撐力量 。在衡量城鎮(zhèn)化，特別是描繪城市的房地產(chǎn)市場需求時，經(jīng)常使用的一個指標是城市常住人口數(shù)量 。但在技術上，使用常住人口這一指標存在一些不足 。統(tǒng)計制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學習的人” 。在實際統(tǒng)計操作過程中，確定人口在城市中是否連續(xù)居住6個月以上存在一定困難，使得常住人口數(shù)據(jù)存在一定遺漏 。更重要的是，居住在城市中6個月以上的人口還包括農(nóng)民工、快遞員等低收入人群，他們雖然創(chuàng)造了很大的經(jīng)濟價值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產(chǎn)市場未必有非常緊密的聯(lián)系 。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計房地產(chǎn)市場的需求存在明顯的瑕疵 。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場需求關聯(lián)緊密的人口數(shù)量 。這些指標包括，城市用水量、用電量、固定/移動電話數(shù)量等 。但這些指標都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用電量、移動電話數(shù)量還會受到生活習慣改變、科技迅猛發(fā)展、人口流動等影響，使得這些指標均存在很多不足 。經(jīng)過一些嘗試后，我們傾向于使用一個更加有效的指標——小學生在校生人數(shù)，它具有強大的解釋能力 。小學生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標，優(yōu)點在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場的需求聯(lián)系緊密 。在以下的討論中，我們將可以看到小學生在校生人數(shù)是一個值得重視的、可靠的代理指標 。以小學生在校生人數(shù)作為描繪城市房地產(chǎn)需求的指標，我們首先提出一個重要的觀察 。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個一二線城市一至六年級小學生在校人數(shù)的增長情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房價累計漲幅 ?？梢悦黠@地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達到50% 。圖4中我們進一步擴展了數(shù)據(jù)的時間序列長度，橫軸是2009年到2015年小學在校生的增速，縱軸是這些城市2009年1月到2016年9月（新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前）房價的漲幅 ?？梢钥吹?，兩者之間的關系在更長的時間跨度上進一步增強，擬合優(yōu)度進一步提高到58%的水平 。
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