1，合肥房價過山車到底是為什么買還是不買合肥房價過山車到底是為什么？買還是不買合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經(jīng)濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那么強，房價長期以來不溫不火 。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？金融炒房客 “高評高貸”上演 “空手套”作為省會城市的合肥，多年來的房價一直很“低調”，在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元 ?！澳菚r感覺每平方米萬元的房價太高了，一時還難以接受，其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了 ?！崩钗慕苷f 。2016年，“蟄伏”已久的合肥房價迎來一輪超乎想象的暴漲 。合肥市民張先生對采訪人員形容說：“去年漲得最厲害的時候，我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米 。就這樣一直毫無節(jié)制地沖到全球漲幅第一的位置，實在讓人不可思議 ?！泵撾x正常軌道的變化總是有原因的 。合肥當?shù)匾患掖笮头慨a(chǎn)中介主管王濤表示，去年全國各地涌來的“炒房團”云集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪涌，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高” 。據(jù)王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”，一類是“金融炒房客”，另一類是“主流炒房團” 。金融炒房客”，有單槍匹馬來的，也有組團過來的 。由于去年房源少，“炒房團”多，所以中介出來什么樣的房子，這類炒家都全盤接手，然后再通過銀行對這些房子 “高評高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行套出來，再投資炒房 。王濤稱，他們去年做了多批這樣的業(yè)務，其中有個“炒房團”是從浙江過來的，4個人組成一個團隊 。背后有幾家公司贊助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成 。當時，他們一下子要了20套，讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢 。他們對房子品質要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢，這類“金融炒房客”屬于打金融擦邊球的投機者 ?！俺捶繄F”接手的房子就放在那里等待升值后出手 。據(jù)了解，這批房子是去年四五月份交易的，買的時候價格還比較低，目前這批房子都沒有出手，還放在那里等待漲價 。因為入手時價格低，均價在每平方米1萬元左右，按目前1.5萬~1.6萬元/平方米的價格，一平方米可以賺5000元左右，一套房可賺50萬~60萬元 。合肥鏈家的一位工作人員稱，去年在合肥通過這樣的“金融游戲”炒房的這幫“炒房團”，中介幫忙找的房子看都不看，直接付款入手，全權委托房產(chǎn)中介處理 。另一類“炒房團”就是組團出擊的“主流炒房團” 。他們之間互相聯(lián)手，組團買房，壟斷式購房，控制房源，然后拉抬價格 。這類“炒房團”對房子品質要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯(lián)手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手后，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然后坐等漲價，等達到自己滿意的收益后再出手 。
2，合肥房價為什么會經(jīng)歷過山車現(xiàn)象安徽合肥，這個曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價格洼地城市，去年一躍成為國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”，令人為之側目 。在胡潤研究院今年1月發(fā)布的2016年全球房價指數(shù)中，合肥房價漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一 。在全國70個大中城市新房售價環(huán)比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首 。去年下半年特別是10月2日以后，合肥推出“史上最嚴限購令”，房地產(chǎn)市場迅速由滾燙的高溫狀態(tài)陷入冰冷和沉寂，價格持續(xù)回落，成交量不斷萎縮 。據(jù)房產(chǎn)中介稱，目前合肥房價普遍下跌15％~20%，個別小區(qū)房價竟呈現(xiàn)50%的直線下滑，價格遭到腰斬 。合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經(jīng)濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那么強，房價長期以來不溫不火 。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？金融炒房客 “高評高貸”上演 “空手套”合肥當?shù)厝死钗慕芨嬖V《中國經(jīng)濟周刊》采訪人員，作為省會城市的合肥，多年來的房價一直很“低調”，在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元 ?！澳菚r感覺每平方米萬元的房價太高了，一時還難以接受，其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了 。”李文杰說 。2016年，“蟄伏”已久的合肥房價迎來一輪超乎想象的暴漲 。合肥市民張先生對采訪人員形容說：“去年漲得最厲害的時候，我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米 。就這樣一直毫無節(jié)制地沖到全球漲幅第一的位置，實在讓人不可思議 ?！泵撾x正常軌道的變化總是有原因的 。合肥當?shù)匾患掖笮头慨a(chǎn)中介主管王濤告訴《中國經(jīng)濟周刊》采訪人員，去年全國各地涌來的“炒房團”云集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪涌，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高” 。據(jù)王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”，一類是“金融炒房客”，另一類是“主流炒房團” ?！敖鹑诔捶靠汀?，有單槍匹馬來的，也有組團過來的 。由于去年房源少，“炒房團”多，所以中介出來什么樣的房子，這類炒家都全盤接手，然后再通過銀行對這些房子 “高評高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行套出來，再投資炒房 。王濤稱，他們去年做了多批這樣的業(yè)務，其中有個“炒房團”是從浙江過來的，4個人組成一個團隊 。背后有幾家公司贊助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成 。當時，他們一下子要了20套，讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢 。他們對房子品質要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢，這類“金融炒房客”屬于打金融擦邊球的投機者 。王濤對《中國經(jīng)濟周刊》采訪人員說，這類“炒房團”大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些余錢 。他記得很清楚，有一個“金融炒房客”就通過這種方式，經(jīng)過一番操作后多套出來20萬元現(xiàn)金 。據(jù)了解，“高評高貸”，就是通過關系將房子價值評估高些，比如A炒房客從中介接手一套房子市值100萬元，他讓背后的財團幫其墊付，再找關系將該房產(chǎn)價值高估至150萬元，按銀行通用標準以房屋價值七成貸款，就能從銀行套出105萬元，這樣還完財團墊付款，他用這種“空手套”還凈賺5萬元現(xiàn)金 。王濤表示，當時辦理這批二手房貸款手續(xù)全部加快，一個月之內就辦完一套，“炒房團”接手的房子就放在那里等待升值后出手 。據(jù)了解，這批房子是去年四五月份交易的，買的時候價格還比較低，目前這批房子都沒有出手，還放在那里等待漲價 。因為入手時價格低，均價在每平方米1萬元左右，按目前1.5萬~1.6萬元/平方米的價格，一平方米可以賺5000元左右，一套房可賺50萬~60萬元 。合肥鏈家的一位工作人員稱，去年在合肥通過這樣的“金融游戲”炒房的這幫“炒房團”，中介幫忙找的房子看都不看，直接付款入手，全權委托房產(chǎn)中介處理 。另一類“炒房團”就是組團出擊的“主流炒房團” 。他們之間互相聯(lián)手，組團買房，壟斷式購房，控制房源，然后拉抬價格 。這類“炒房團”對房子品質要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯(lián)手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手后，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然后坐等漲價，等達到自己滿意的收益后再出手 ?！俺捶靠汀?親述炒房套路：組團控制房源，約定坐地起價，借助媒介造勢在合肥采訪期間，采訪人員碰到了“炒房客”郭文強，他稱，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000~9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元 。郭文強分析，與南京等周邊城市相比，合肥房價在這一輪暴漲前屬于比較滯后的城市，所以去年這個房產(chǎn)價格洼地一下子涌入眾多“炒房團”，不斷賣力炒作，在板塊輪動中逐步推高房價，一下子透支了合肥房價幾年的漲幅，造成了房價的反常上漲和畸形的板塊結構 。郭文強認為，去年領漲合肥房價的板塊是濱湖，該板塊也是房價迅速躥升的最大元兇 。2015年這批“炒房團”就跑到濱湖板塊購買了一批房子，均價在8000元/平方米左右，每個小區(qū)都有 。此后，各路 “炒房團”蜂擁而入，接力炒作 。大家互相通氣誰都不賣，將這個板塊的大部分房源控制住，伺機進行炒作 。此后，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團”手里 ?？刂品吭床皇悄康?，炒房賺錢才是終極目標 。于是一段時間后“炒房團”突然放出來四五套房子，直接掛出1.3萬元/平方米的價格，房價噌地就上去了 ?！斑@樣的價格肯定是高了 ?！惫膹娬f，這樣做是為了刺激剛需用戶 。接下來，他們到處貼廣告，借助各種媒介開足馬力造勢，周邊的中介也陸續(xù)掛出來1.3萬元/平方米的價格了 。2016 年3 月16 日，合肥濱湖一售樓部認籌現(xiàn)場，因為購房人太多，場面一度混亂 。因為怕人多，原本下午4 點半結束認籌，結果兩點不到就被保安關上大門不讓進入 ?！俺捶靠汀焙芮宄爝@個價是沒人買的 。等個十天半個月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來，價格在1.2萬元/平方米，出來后很快就沒有了 。是不是真賣掉了不好說，但市場已經(jīng)被帶動了 。如此這般，“炒房團”直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米，連1萬、1.1萬元的中間價格區(qū)間和漲價過程都省掉了 。之后再連續(xù)掛出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源，自然很快又沒有了 。剛需客戶看到房價漲得這么厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結果沒房源，“炒房團”已將可售房源控制住，直接將價格報到1.5萬~1.6萬元/平方米 。就這樣，主流“炒房團”通過對板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房價拉起來，最高峰的時候，他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬~2.3萬元/平方米的高價 。郭文強說，通過上述板塊房源炒作后，“炒房團”又開始對周邊關聯(lián)板塊房源輪動炒作，就這樣，在“炒房團”的輪動炒作下，合肥房價在2016年瘋狂上漲 ?！跋拶徚睢?出臺部分板塊價格遭腰斬“槍打出頭鳥”，合肥樓市的火爆和快速上漲很快引來了“限購”新政 。2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會，宣布10條調控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應力度；市區(qū)范圍內開展限購；暫停異地公積金貸款；加強商品住房銷售明碼標價備案管理等多項措施 。這個被稱為合肥“史上最嚴限購令”出臺后，合肥房價很快轉入下降趨勢，一直降到今年5月初 。合肥地產(chǎn)業(yè)內人士認為，合肥房價最早是從濱湖板塊炒作起來的，所以濱湖板塊的水分和泡沫最大 。去年10月合肥房地產(chǎn)市場調控以來，力度不斷加碼，炒房客開始大量拋房 。當濱湖房價還盤旋在2.2萬~2.3萬元/平方米的高價時，“炒房團”便以2萬元/平方米的價格拋售 。濱湖板塊房價也因“炒房團”的拋售快速下跌 。合肥部分房產(chǎn)中介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數(shù)降幅達到40％~50%，快到腰斬的價格了 。今年春節(jié)時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬~2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多 。真是“成也蕭何，敗也蕭何” 。上述房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，限購之后，合肥房價在去年底今年初達到冰點，過春節(jié)的那幾天，很少有人看房買房 。雖然濱湖板塊價格遭到腰斬是個別現(xiàn)象，但合肥房價陷入低迷是不爭的事實 。
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