1、核查戶籍狀況
在賣方?jīng)]有把戶口遷出之前 ， 買方是沒有辦法遷入戶口的 。所以我們在與賣方簽訂二手房買賣合同之前應(yīng)要求其出示戶口本 ， 并復(fù)印保留憑證 。通過審查賣家的戶口本 ， 買房人可大致了解賣方家庭的戶籍情況 。或者要求賣方與自己一同前往房屋所在地的公安機(jī)關(guān)核實交易房屋的戶籍情況 ， 這樣做既可以核實賣家是否真的已經(jīng)將戶口遷移出去 ， 又可以防止其他人的戶口未遷走的情況出現(xiàn) ， 比如出售方以前購房時的上家戶口等 。
2、核實賣方是否有房產(chǎn)證
房產(chǎn)證(不動產(chǎn)證)是證明房主對房屋享有所有權(quán)的憑證 ， 也是辦理過戶的必要資料 ， 所以購房者在買房時一定要核實清楚賣家是否有房產(chǎn)證 ， 以及辨別房產(chǎn)證的真?zhèn)?。建議購房者在買房時要求賣方提供身份證及房產(chǎn)證一同到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局的檔案館或窗口查詢真?zhèn)?nbsp;， 這樣才能避免買到?jīng)]有房產(chǎn)證的二手房 。
3、確認(rèn)所有共有產(chǎn)權(quán)人是否同意出售房屋
有些房屋涉及多個人共有產(chǎn)權(quán)人 ， 對此購房者一定要征得所有共有人的同意 ， 和所有共有人簽訂房屋買賣合同 。如果有人來不了 ， 也要讓對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)書 ， 盡可能的降低毀約風(fēng)險 。要知道 ， 只有一個產(chǎn)權(quán)人簽字同意 ， 買賣合同是無效的 。即使完成了過戶手續(xù) ， 其他產(chǎn)權(quán)人之后要是追究起來 ， 你也只能退房 ， 過戶無效 。
4、明確戶口遷出時間和違約責(zé)任
想要防止賣家不遷移戶口 ， 在合同上下工夫是很有必要的 。買賣雙方可以在合同中約定一個遷移戶口的具體時間(如某年某月某日) ， 然后約定違約責(zé)任 ， 比如 ， “如果到了規(guī)定的時間賣家還沒把戶口遷出 ， 那么賣家就要賠償違約金 ， 直到戶口遷出為止” 。而且 ， 買家可以通過預(yù)留較多的尾款和約定較高數(shù)額的違約金來約束賣家的違約行為 。
二手房過戶的流程1、調(diào)查產(chǎn)權(quán)
購房者在選購二手房的時候要注意房屋產(chǎn)權(quán)是否存在問題 ， 購房者需要對房屋產(chǎn)權(quán)完整性、真實性、可靠性進(jìn)行審核 ， 在過戶之前看好房屋產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符 ， 是否有抵押以及是否存在共有人等 。
2、簽購房合同
二手房買賣合同之中 ， 必須包括雙方當(dāng)事人的姓名或名稱住所 ， 房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號 ， 房地產(chǎn)坐落位置、面積和界限 ， 土地宗地號 ， 土地使用權(quán)取得的方式及年限 ， 房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì) ， 成交的價格及支付方式 ， 房地產(chǎn)交付使用的時間 ， 違約責(zé)任 ， 雙方約定的其他事項 。
3、評估貸款
正常情況下 ， 房產(chǎn)評估需要找評估公司 ， 這個過程大約需要5到7個工作日 ， 房產(chǎn)評估之后購房者就可以辦理貸款手續(xù)了 ， 如果購房者辦理公積金貸款和商業(yè)貸款組合的話 ， 需要同時向公積金和銀行進(jìn)行貸款申請;如果只是申請商業(yè)貸款(按揭貸款) ， 只需要向銀行進(jìn)行貸款申請即可 。該過程是二手房交易中耗時比較長的階段 。
4、交稅之后進(jìn)行過戶
二手房買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請 ， 并切申報成交價格 ， 拿受理單 ， 繳納契稅等二手房交易的相關(guān)稅費 。
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