這里的黃島區(qū)是指青島西海岸新區(qū)，這里的房?jī)r(jià)多在八千到兩萬(wàn)，均價(jià)一萬(wàn)五左右 。可以說(shuō)青島西海岸新區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，部分區(qū)域房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)，接近青島東海岸的主城區(qū)，青島西海岸新區(qū)的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)見頂 。青島西海岸新區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，下一步房?jī)r(jià)會(huì)慢慢漲，但不會(huì)大漲，短期內(nèi)房?jī)r(jià)基本會(huì)到頂 。
青島房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何？
青島房?jī)r(jià)未來(lái)或出現(xiàn)分化走勢(shì) 。下一個(gè)十年，參考樓市最重要的四個(gè)字是人口密度 。當(dāng)然人口增速也很重要，但人口增長(zhǎng)預(yù)期要有預(yù)判，比如照此速度20年后還是明顯落后于高密度區(qū)域，那么這個(gè)區(qū)塊依然是一個(gè)表里不一的高彈性區(qū)域 。未來(lái)炒預(yù)期炒利好的時(shí)代將成為過(guò)去式，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃越來(lái)越透明化，可供參考的同類型區(qū)塊越來(lái)越多，再像過(guò)去那樣搬出一套利好沒完沒了炒作的時(shí)代一去不復(fù)返了 。
對(duì)于青島這樣的城市來(lái)說(shuō)，樓市最重要的四大支撐點(diǎn)是人口成交量配套租金 。就目前情況來(lái)看，市南區(qū)市北區(qū)嶗山區(qū)西部依然是雷打不動(dòng)的核心，雖然城建顯老，但資源聚集度很高，人口密度也很高，租金也是最貴的 。未來(lái)依然是青島單價(jià)最貴支撐最強(qiáng)的區(qū)域 。其次是李滄南部黃島前海區(qū)域的東部和中部 。這兩個(gè)區(qū)域是近幾年來(lái)人口增速最快土地供應(yīng)量最大的區(qū)域，但目前最大問(wèn)題就是住宅占比過(guò)高，周邊寫字樓商超密集度偏低 。
此區(qū)域人口總量不低，卻有近半數(shù)在主城工作，這是新區(qū)的典型特征 。好在與主城的銜接性比較強(qiáng)，未來(lái)又有地鐵互通，同城化在提升，單價(jià)支撐就存在，但是想上漲已經(jīng)不那么容易 。比如黃島整體價(jià)格走勢(shì)為什么2017年漲幅最大，2018年跌幅也最大？峰會(huì)前220萬(wàn)在金沙灘區(qū)塊買的房子，現(xiàn)在值160萬(wàn) 。因?yàn)辄S島太大了，欠開發(fā)的區(qū)塊較多，隨便哪個(gè)街道出現(xiàn)一個(gè)新規(guī)劃的項(xiàng)目都能被幾站地以外的開發(fā)商和中介輪炒一番 。
而且黃島海濱沿線絕大多數(shù)都是十年內(nèi)的新盤，有長(zhǎng)期的成交量支撐 。而市南市北卻相反，主城幾乎沒空地建新盤，全都是存量房在交易，老破小比黃島新盤還貴很多，自然會(huì)導(dǎo)致大量人群去西海岸購(gòu)房，所以這幾年黃島成為了成交量密集區(qū) 。有了成交量和炒預(yù)期兩種支撐，又恰逢全國(guó)普漲，價(jià)格自然是一路高歌猛進(jìn) 。但是隨著調(diào)控趨緊，很多城市應(yīng)聲回落，西海岸作為青島炒作最猛成交量最大的區(qū)域，自然也就是泡沫化率最高的區(qū)域，跌幅最大也就不難理解 。
千萬(wàn)別忘了，黃島之所以價(jià)格高，純粹是被海濱沿線帶動(dòng)的，而海濱沿線是因?yàn)樾卤P多以及通地鐵等預(yù)期支撐起來(lái)的 。幾年后，黃島前海也沒地方建新盤了，地鐵這種利好早已兌現(xiàn)，那么還指望黃島內(nèi)陸區(qū)域帶動(dòng)房?jī)r(jià)嗎？而屆時(shí)主城區(qū)這邊大規(guī)模七八十年代的老破小都是預(yù)制板簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的樓體，都已接近使用壽命50年了，大規(guī)模拆改勢(shì)在必行 。
到時(shí)黃島海濱變成低供地率，市南市北反而將出現(xiàn)大批量新建高層，那么成交量的轉(zhuǎn)換會(huì)重回主城 。至于外圍城陽(yáng)和即墨等區(qū)域，以及潛在撤市劃區(qū)的膠州，距離主城核心區(qū)太遠(yuǎn)，而自身又難以形成大規(guī)模的都市區(qū)，而且地廣人稀，那么緊隨主城價(jià)格趨勢(shì)的可能就不大了 。即墨之前因?yàn)樗{(lán)谷和劃區(qū)炒過(guò)頭了，看租金收益率就知道了，很多小區(qū)低租金都租不出去，主城這邊很多人2017年去即墨投資房產(chǎn)的都還套著呢 。
你認(rèn)為青島西海岸，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是什么樣的？
青島西海岸新區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，下一步房?jī)r(jià)還會(huì)慢漲，但是不會(huì)大漲，房?jī)r(jià)短期基本到頂 。青島西海岸新區(qū)是以前的老黃島區(qū)，開發(fā)區(qū)，老膠南合并而來(lái)，現(xiàn)在一般叫黃島區(qū)或者青島西海岸新區(qū) 。青島西海岸新區(qū)目前利好很多 。青島西海岸新區(qū)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，行使部分省級(jí)管理權(quán)限，規(guī)劃建設(shè)生態(tài)美麗新區(qū) 。根據(jù)青島三灣三城的建設(shè)規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)膠州灣，靈山灣，鰲山灣三個(gè)城市中心區(qū)域 。
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