很多人不知道樓面價和房價是什么關(guān)系 。拿地價和樓面價不是一回事 。樓面價可以通過容積率算出來 ， 然后計入開發(fā)成本 。樓面價才幾千 ， 房價怎么可能賣到一兩千？這個比例取決于開發(fā)商想賺多少錢 。也就是說1700元的樓面價預計在4000-4500區(qū)間 。
樓面價7000 ， 房價賣多少 ， 開發(fā)商才能賺錢？
樓面價才幾千 ， 怎么房價賣到一兩萬？很多人都不知道 ， 樓面價跟房價到底有什么關(guān)系？ 我們知道土拍時樓面價的算法樓面價=土地總價格/土地總面積x容積率 。房價的構(gòu)成包含土地成本建安工程費稅費財務(wù)營銷利潤 ， 如果是城改項目還有拆遷費用 ， 這些都多多少少影響著房價 。大家都知道開發(fā)樓盤賺錢 ， 但有時不理解為什么房價要賣那么多 ， 其實背后的決定房價因素有那么多 。
樓面價1700元建成當樓房要賣多少錢？
根據(jù)經(jīng)驗估算 ， 一個凈利潤為10%的房地產(chǎn)項目 ， 其售價約為樓面價的2.5倍 。這個倍率取決于開發(fā)商想賺多少錢 。也就是說1700樓面價 ， 預計售價會在4000-4500區(qū)間 。上公式預測售價=地價 建設(shè)成本 財稅管理費用 企業(yè)所得稅 預期利潤目前隨土地市場越發(fā)透明完善 ， 政府評估的地價是與周邊市場接軌的 。政府在公開市場不會賤賣土地導致財政收入減少 ， 開發(fā)商也需要保障一定的利潤空間 。
開發(fā)商拿地價格8000一平 ， 房價大概賣多少？
大家好 ， 工作二十多年的城市規(guī)劃工作者來回答這個問題 。開發(fā)商拿地價格8000一平 ， 房價大概賣多少？首先要說 ， 這個問題是不嚴謹?shù)?nbsp;， 因為沒有交代容積率是多少 。容積率很關(guān)鍵 ， 決定了開發(fā)商的開發(fā)成本 ， 最終影響售價 。拿地價格和樓面價不是一回事 ， 得用容積率才能算出樓面價 ， 進而計入開發(fā)成本中 。假設(shè)容積率為3 ， 拿地價格8000一平 ， 那么樓面價就是3000元左右 。
開發(fā)成本除了地價 ， 主要有1建安成本2000元/平方米左右2設(shè)計費15-100元/平方米左右3監(jiān)理費3-30元/平方米左右4廣告策劃銷售代理費50-200元/平方米左右5土地稅費及前期費用100-500元/平方米左右6上交國家各種稅費總造價的3.3-3.5% ， 30-100元/平方米左右7承包商管理費利潤大約100-200元/平方米左右8開發(fā)商的融資成本這個不固定 ， 看開發(fā)商實力以及融資渠道 ， 成本不一 ， 利息不是一筆小數(shù) 。
【樓面價7500房價要多少錢,樓面價7000】以上項目合計約3000-8000元 。加上地價 ， 那么開發(fā)成本大概是6000-10000 。如果開發(fā)商的合理利潤按10%計算 ， 那么售價就是7-11000元 。以上計算方法比較復雜 。其實有一個簡單的計算方法 ， 就是將樓面價乘以2-3倍 ， 也就是售價 。這種方法計算的結(jié)果比較粗糙 ， 精度不高 ， 但簡單直觀 。
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