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開發(fā)商的房?jī)r(jià)定價(jià)依據(jù),是如何定房?jī)r(jià)的

云知道開發(fā)商

基于市場(chǎng)的定價(jià) ， 開發(fā)商使用的一種更常見(jiàn)的定價(jià)方法 。最后 ， 政府引導(dǎo)定價(jià) 。為了防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ， 影響人民生活 ， 政府在必要時(shí)通過(guò)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)引導(dǎo)定價(jià) ， 也就是現(xiàn)在所說(shuō)的限價(jià)銷售 。這時(shí)候政府規(guī)定某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)多少錢才能買 。一般開發(fā)商都會(huì)做拔尖銷售 ， 主要是根據(jù)開發(fā)商的成本來(lái)確定開發(fā)商合理利潤(rùn)的價(jià)格 。
開發(fā)商賣房時(shí) ， 是如何定房?jī)r(jià)的？
房地產(chǎn)觀察員答開發(fā)商定價(jià)在不同階段有不同的形式但主要分為三種：1、成本定價(jià)法2、市場(chǎng)定價(jià)法3、政府指導(dǎo)定價(jià)法其中前兩種是使用比較多的定價(jià)方式 ， 而政府指導(dǎo)定價(jià)法則是在特定時(shí)期的產(chǎn)物 ， 比如現(xiàn)階段的市場(chǎng)限價(jià)階段 。成本定價(jià)法：主要是依據(jù)開發(fā)商的成本進(jìn)行 開發(fā)商合理利潤(rùn)進(jìn)行價(jià)格確定 ， 開發(fā)商通過(guò)成本核算確定項(xiàng)目建設(shè)的成本樓面均價(jià) 。
（這里的成本包括：土地獲取費(fèi)用、報(bào)歸報(bào)建費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、人力人本、管理費(fèi)用等幾大部分組成 ， ）確定成本均價(jià)之后 ， 更具市場(chǎng)可接受的銷售價(jià)格確定銷售價(jià)格 。比如開發(fā)成本是8000元/平米 ， 市場(chǎng)同類項(xiàng)銷售產(chǎn)品的均價(jià)在10000元/平米 ， 那么開發(fā)商就會(huì)根據(jù)自己的資金壓力、回款要求、資金周轉(zhuǎn)的要求確定最終的價(jià)格 ， 
市場(chǎng)定法這個(gè)開發(fā)商用的比較多的定價(jià)方式 。根據(jù)市場(chǎng)同類項(xiàng)目的不同因素進(jìn)行對(duì)比打分 ， 最終結(jié)合對(duì)比項(xiàng)目的銷售均價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均 ， 最終得出本項(xiàng)目的銷售均價(jià) ， 而后根據(jù)每個(gè)產(chǎn)品的位置、占有資源、朝向等不同因素確定分戶價(jià)格 。最后是政府指導(dǎo)定價(jià)政府為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ， 影響老百姓的生活 ， 在必要的時(shí)候多房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)定價(jià) ， 也就是現(xiàn)在所說(shuō)的限價(jià)銷售這個(gè)時(shí)候政府規(guī)定某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)只能買多少 ， 一般開發(fā)商都會(huì)頂格銷售 ， 
【開發(fā)商的房?jī)r(jià)定價(jià)依據(jù),是如何定房?jī)r(jià)的】為什么一些樓盤售樓部的員工都說(shuō)房?jī)r(jià)不是開發(fā)商訂的？這是怎么回事？
有知道這個(gè)就得說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)備案這個(gè)事了 。買房客買了房子 ， 談好了房?jī)r(jià)過(guò)后 ， 就會(huì)簽一份合同 ， 合同上面會(huì)有各種明細(xì) ， 比如:房屋單價(jià)（套內(nèi)、建面）、房屋面積、房產(chǎn)年限等 ， 你簽了這個(gè)合同過(guò)后 ， 開發(fā)商就會(huì)拿這個(gè)合同去房管局備案 ， 房管局會(huì)審查這個(gè)合同 ， 包括房?jī)r(jià) 。其實(shí)在賣房之前 ， 開發(fā)商還有最重要的一步 ， 就是去去房管局備案拿預(yù)售證 ， 
也就是 ， 你開發(fā)商新建設(shè)的房子要銷售 ， 你就必須得取得預(yù)售證才能進(jìn)行銷售 ， 否則就算違規(guī) ， 在預(yù)售證到手之前 ， 賣出的房子和簽約的合同都是非法的 ， 無(wú)效的 ， 不具有法律效力和依據(jù) ， 意思就是 ， 取得預(yù)售證之前買賣的房屋 ， 雙方都可以隨便違約而不需承擔(dān)任何責(zé)任 。在取得預(yù)售證的同時(shí) ， 房管局也會(huì)給你賣的房子進(jìn)行一個(gè)房?jī)r(jià)備案 ， 也就是給你初定一個(gè)房?jī)r(jià) ， 這個(gè)房?jī)r(jià)是通過(guò)一系列計(jì)算得來(lái)的 ， 然后開發(fā)商賣房試可以根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)價(jià) ， 
樓房的價(jià)格是政府定價(jià)還是開發(fā)商自己定價(jià)？政府會(huì)干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格嗎？為什么？
樓房的價(jià)格確定基本上存在兩種:1.開發(fā)商的純市場(chǎng)行為 ， 現(xiàn)在絕大部分三四線城市和內(nèi)地小縣城都是這種類型 。這些城市長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)槿丝谌悍€(wěn)定 ， 外來(lái)投資客比較少 ， 雖然這次由一二線城市帶動(dòng)以及棚改戶的政策拉動(dòng)使得這些三四線城市房?jī)r(jià)有較大的漲幅 ， 但房子均價(jià)基本上都是在萬(wàn)塊以下 ， 政府基本上都是不干涉開發(fā)商的定價(jià) ， 原因在于:其一開發(fā)商的拿地成本和銷售價(jià)格有關(guān)聯(lián) ， 如果政府限價(jià)會(huì)降低開發(fā)商拿地的積極性 ， 間接影響地方財(cái)政 ， 土地轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的財(cái)政收入占比比較大 。

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