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地價(jià)決定房價(jià),樓面價(jià)能決定房價(jià)嗎

云知道價(jià)能

一個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)就是房價(jià) 。其構(gòu)成主要包括地價(jià)、建設(shè)成本、配套設(shè)施、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、利潤等 。當(dāng)然，前提是房價(jià)相對穩(wěn)定 。綜上，回歸主題，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)中具有決定開發(fā)成本的能力 。如果這些樓王的樓面價(jià)加上其他費(fèi)用，房價(jià)會很高 。
房價(jià)和樓面價(jià)格有什么關(guān)系，樓面價(jià)能決定房價(jià)嗎？
@聚焦房產(chǎn)下的百姓熱點(diǎn)，不賣房子，只關(guān)注熱點(diǎn)，分享干貨 。直接回答問題樓面價(jià)起到?jīng)Q定性的價(jià)格因素 。一個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)也就是房價(jià)它的組成部分主要有地價(jià)，建安成本，配套，稅費(fèi)，財(cái)務(wù)成本，利潤等組成 。這里面占據(jù)成本最高的就是地價(jià) 。由地價(jià)成本可以換算樓面價(jià)一般來講，樓面價(jià)就是指土地總價(jià)格除以該土地規(guī)劃最大建筑面積 。
當(dāng)開發(fā)商拿地時(shí)都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積 。建房時(shí)絕對不允許超過這個(gè)面積紅線的 。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本 。那么樓面價(jià)是怎么計(jì)算出來的呢？其實(shí)，它的計(jì)算公式就是樓面價(jià)土地總價(jià)格/建筑總面積 。下面小編就用一個(gè)例子來說明下好了假設(shè)一個(gè)5000平米的小區(qū)土地價(jià)格1500萬，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價(jià)樓面價(jià)1500萬/5000*1.81667元平方米 。
土地的取得方式主要是通過協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓 。目前基本以后兩種方式為主 。通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式 。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢 。在一些項(xiàng)目中土地成甚至可以達(dá)到40% 。建安成本細(xì)分一下，就可以包括前期工程費(fèi)，設(shè)計(jì)，勘察和建筑安裝等成本 。
工程前期準(zhǔn)備的費(fèi)用基本上能占成本的6%左右 。主要成本在建筑安裝和工程安裝成本高，這部分成本也是房價(jià)中的重要組成部分 。占比較高，尤其是現(xiàn)在從人工，到建筑材料包括鋼筋水泥河沙等因?yàn)橐?jié)能環(huán)保等各方面原因，價(jià)格在持續(xù)的走高 。鋼鐵冶煉和水泥生產(chǎn)相對來講都是高污染行業(yè)，國家管控越來越嚴(yán)，提高有效產(chǎn)能的同時(shí)必然會增加成本河沙的開采也越來越受限，資源開始匱乏，對環(huán)境破壞較大，所以現(xiàn)在有些項(xiàng)目為了節(jié)約成本開始使用石粉來代替河沙，但是這樣房子的質(zhì)量就難以保證 。
包含工程安裝成本大約在35-40左右 。如果實(shí)在一二線的大城市，建筑安裝成本占的比例還可以下降 。后期配套根據(jù)小區(qū)的定位和檔次不同，費(fèi)用也天差地別 。一般小區(qū)配套包括綠地物業(yè)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施道路排污熱力安防及會所等等 。這部分的成本根據(jù)小區(qū)定位有一定的差別，但是在總的開發(fā)成本中占比較少 。稅費(fèi)是由國家和地方政府收取的費(fèi)率 。
稅費(fèi)包含兩部分一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范 。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等 。
在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%%左右 。財(cái)務(wù)成本的費(fèi)用可以分成公司運(yùn)營產(chǎn)生的管理費(fèi)用和融資的費(fèi)用 。公司運(yùn)營的成本由管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等 。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2% 。

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