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大火和房價上漲沒有必然的關(guān)系。土地拍賣火爆的背后，一定代表著未來房價的持續(xù)上漲。目前很難保證地價漲了房價不漲。近年來，雖然“地王”現(xiàn)象已經(jīng)越來越少，但地方政府以各種方式賣地的現(xiàn)象仍然非常普遍。關(guān)鍵是地價財政赤字成為影響房價的關(guān)鍵因素，這也是為什么即使近幾年房產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)格，很多城市的房價仍然是保持中速增長的關(guān)鍵。
土拍火熱，房價一定上漲嗎？

【土拍和房價的關(guān)系,房價一定上漲嗎】土拍火熱跟房價上漲不上漲沒有必然的關(guān)系。影響房價的因素有很多，例如地理環(huán)境人口數(shù)量就業(yè)資源等等，土地供應(yīng)只是影響房價的其中一個因素而已。如果這個地方只是具備土地因素，其他各個方面都沒有什么優(yōu)勢的話，這個地方的房價肯定也不會有多少上漲的空間。如果這個地區(qū)的人口一直都是凈流出的話，那這個地方的房價甚至有可能是下跌的情況，鶴崗就是一個很好的例子。
土拍火熱背后暗藏什么房產(chǎn)市場的信號？地價上漲，房價能穩(wěn)住嗎？

大家好，我是勇談。土拍火熱的情況一般都伴隨著房價的持續(xù)上漲，這個從經(jīng)濟學(xué)角度是很容易解釋的。只有房價上漲開發(fā)商等才有利可圖，房企也有更多的拿地欲望，作為地方來說看到土地好拍賣自然就會提高土地價格，這個循環(huán)一直下去的結(jié)果就是房價持續(xù)上漲。從2016年后土地價格上漲的速度已經(jīng)超過了其他，甚至房價上漲的主要驅(qū)動力似乎也變成了土地價格上漲。
借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。土拍火熱的年份基本就是房價持續(xù)大漲的年份，這點關(guān)聯(lián)性基本可以確定通過國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，土拍火熱的年份基本伴隨著房價大漲圖上所示是2005-2019年房企購置土地面積及土地成交價走勢圖，可以看到有兩個時期特別明顯2009-2011年，2015-2018年！這兩個時期也是公認(rèn)的我國房價漲勢最猛的兩個時期。
初步計算這個兩個時間段國內(nèi)商品房的平均漲幅應(yīng)該都在15%以上。圖上所示是2006-2018年我國商品房銷售價格走勢圖，可以看到全國商品房價格在2009-2011奶奶房價成功突破5000元直逼6000元高位，2015-2018年我國商品房銷售均價成功突破8000元可以說這幾年也是很多老百姓所說的房價三年翻一番。
土拍火熱一方面說明房企對于未來房產(chǎn)市場看好，不過這幾年房企土地購置費用上漲確實太過明顯看過我文章的朋友應(yīng)該知道，過去較長時間段內(nèi)房產(chǎn)的成本主要是三部分土地成本建筑人工成本和房企利潤，這三者基本是各占33%的樣子。不過從2015年后，隨著各地推動拆遷安置和棚改等，房企的土地購置費用已經(jīng)占據(jù)了房價的50%以上。
圖上所示是近10年來房企購置土地面積及費用走勢圖，可以看到一個明顯的時間點2015年。2015年后房企購置土地費用飆升，以2018年為例簡單計算2018年數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)2018年房企拿地費用竟高達1.25元/平米。這個或許也是之后這幾年房產(chǎn)明顯供過于求但是房價并沒有明顯跌幅的原因吧。早在2019年住建部就提出了穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，足以看到土地價格波動對于房價的影響有多大穩(wěn)定地價就能穩(wěn)定房價，從理論上來看是沒有錯的，不過實際操作中我們卻有意忽略了房產(chǎn)的開發(fā)周期和房企囤地的時間從市場的經(jīng)濟的供需理論來看，似乎通過加大土地供應(yīng)就能解決高地價進而解決高房價問題。
不過在2018年之前我們的實際操作中，我們發(fā)現(xiàn)了哪怕地方加大了土地供應(yīng)量但是仍然無法解決高房價或者說房價持續(xù)高速上漲的問題。為何會如此？房產(chǎn)建設(shè)需要周期3-5年算正常，甚至拖個10年8年的也很常見。如果你是真正的購房者，在你拿到房本的那一刻你看看自己房本上寫的土地年限就可以發(fā)現(xiàn)，等你真正把房產(chǎn)拿到手的時候基本上土地使用年限已經(jīng)少了5年甚至更多。