其中，人口因素是支撐房價上漲的基礎(chǔ) 。滁州這樣的城市，人口主要來源于自置居所和縣城城市化 。如前所述，由于南京的縣域分流和合肥、蚌埠的吸引，滁州房價上漲乏力 。在沒有縣域人口轉(zhuǎn)移支撐的情況下，滁州未來房價上漲空間不足 。三線城市整體價格上漲的原因有很多，我認為主要有幾個 。
如何看待安徽滁州的房價？有升值潛力嗎？
【安徽天長房價會升值嗎,如何看待安徽滁州的房價】謝謝邀請，回答之前需要搞清楚這么幾個重要的問題，并以此作為分析的框架 。1.安徽省城市發(fā)展布局 。安徽省在城市發(fā)展布局上有明確的規(guī)劃參見安徽省第十次黨代會，蚌埠是淮河流域和皖北中心城市，蕪湖是長江經(jīng)濟帶現(xiàn)代化大城市，安慶為皖西南中心城市，阜陽是皖西北中心城市，黃山則是皖南中心城市，而把滁州以及亳州宿州六安宣城定位為省際交匯中心城市 。
2.皖江城市帶國家級承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)皖江城市帶是國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題，促進安徽乃至中西部地區(qū)與泛長三角產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作 。具體規(guī)劃為一軸雙核兩翼，安慶池州銅陵巢湖蕪湖馬鞍山6個沿江市為主軸，以合肥蕪湖為雙核形成承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的核心區(qū)域，兩翼則是滁州和宣城，其中滁州為北翼，宣城為南翼，兩個城市都是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶 。
3.合肥都市圈和南京都市圈 。滁州市即屬于合肥都市圈合肥淮南六安滁州蕪湖馬鞍山桐城，又是南京都市圈成員包括南京揚州鎮(zhèn)江淮安滁州馬鞍山蕪湖宣城 。由于區(qū)位原因，再加上合肥輻射力相較于南京有限，在雙圈選擇上滁州更傾向于后者，合肥都市圈內(nèi)部對滁州的定位也是把其作為東向發(fā)展的橋頭堡 。
2016年安徽省的合肥蕪湖馬鞍山銅陵安慶滁州池州宣城8市納入長三角城市群規(guī)劃，進一步密切了滁州與長三角的交流與合作 。4.滁州市具體發(fā)展定位 。綜上所言，滁州以其獨特的區(qū)位，具體發(fā)展定位可概括為一是雙圈輻射，與南京江北新區(qū)無縫對接二是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶三是安徽東向發(fā)展，融入長三角一體化進程的橋頭堡 。
因此，未來滁州將以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為核心，密切與南京合肥的聯(lián)系，加快融入長三角一體化之中，這也是很多人看好滁州的原因所在 。5.縣域情況分析 。雖然滁州未來發(fā)展可期，但安徽省內(nèi)除了省會合肥以及幾個中心城市，滁州對外來人口或者說流動人口的吸引力并不強烈，主要還是靠縣域支撐 。目前滁州有2區(qū)南譙區(qū)瑯琊區(qū)，4縣全椒縣來安縣定遠縣鳳陽縣，2個縣級市天長市明光市，人口454萬，但市轄區(qū)少，城區(qū)建設(shè)不足，2個縣級市經(jīng)濟較強，鳳陽對蚌埠的認同感高于滁州，來安全椒靠近南京，因此，滁州對縣域輻射能力有限，無法有效吸引大量人口落戶 。
在缺少縣域人口轉(zhuǎn)移的支撐下，滁州房價未來上漲空間不足 。6.三四線城市一般分析 。三四線城市整體房價上漲原因很多，我認為主要有這么幾個一是棚改貨幣化補償相當(dāng)于放水，一定程度上推高了房價二是大城市限購與返鄉(xiāng)置業(yè)三是城鎮(zhèn)化進程加速，帶來大量轉(zhuǎn)移人口四是炒房客助推與開發(fā)商饑餓營銷五是大環(huán)境氛圍，營造了恐慌心理 。
其中，人口因素是支撐房價上漲的基礎(chǔ) 。滁州這樣的城市，人口主要來源于自置居所和縣城城市化 。如前所述，由于南京的縣域分流和合肥、蚌埠的吸引，滁州房價上漲乏力 。但也要看到，滁州畢竟是地級市，發(fā)展前景非常廣闊 。目前的城市建設(shè)不足以適應(yīng)未來的需要 。隨著庫存的消化，可能會迎來新一輪的增長 。以上分析，如有不足，請見諒，歡迎大家補充 。
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