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投資36億的酒店在哪里,70間房子的樣子

云知道房子

萬達(dá)的海外投資高達(dá)2451億元，而在國內(nèi)“輕資產(chǎn)”的同時，萬達(dá)的海外投資也在不斷增加 。在2017年1月的冬季達(dá)沃斯論壇上，王健林曾表示，萬達(dá)每年有50-100億美元的固定對外投資，重點是娛樂和體育產(chǎn)業(yè)，并表示投資首選是美國，其次是歐洲 。
想在西安投資一個賓館，大概在60-70間房子的樣子，總投資需要多少，回報率如何？

投資36億的酒店在哪里,70間房子的樣子


從財務(wù)投資的角度預(yù)算分析如下：假如定位為中端酒店，70間房子，裝修成本預(yù)計需要600萬元，分為五年攤銷裝修成本每年120萬元，每年租金100萬元，水電網(wǎng)費電視費每年預(yù)計需要30萬元，每年人工費需要72萬元，其他成本費用10萬元，綜上所述，每年的成本需要=120 100 72 30 10=332萬元；如果在當(dāng)?shù)啬軌虮ＷC每天入住率都達(dá)到80%，每年可以入住數(shù)量=70*365*80%=20440，客單價可以平均為240元，接下來我們看五年投資回報率以及凈收益：這樣的投資比較保守，每年的收入預(yù)計是240*20440=4905600元，每年的成本是332萬元，每年利潤為158.56萬元，五年后名義凈收益為192.8萬元，意思呢，除去時間成本后凈賺198.28萬元，假定每年的資金成本率為12%，那么凈現(xiàn)值為618319.6元，還是賺錢的，從內(nèi)含報酬率來看為15.9%，意思就是相當(dāng)于計算時間成本后的實際利率，投資600萬元每年的利率為15.9%，是可以投的項目，如果除了這個收益再找不到比這更高的更加穩(wěn)定的收益率 。
600億賣掉國內(nèi)土地和酒店，海外投資卻逼近2500億，王健林為什么要這樣做？
王健林原本計劃循序漸進(jìn)的“輕資產(chǎn)”之路突然加速，澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，在631.7億賣掉13個萬達(dá)文旅城以及76個萬達(dá)酒店項目后，萬達(dá)幾乎將其在國內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項目出清，成了名副其實的商業(yè)服務(wù)管理運營商，而與此同時，其海外投資額則累計到了2541億元（全部折合成人民幣） 。7月11日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告，以631.7億的總代價買入萬達(dá)13個文旅城項目以及76個酒店，其中文旅城包含建筑面積5897萬平方米的建設(shè)用地，這也構(gòu)成了孫宏斌買入萬達(dá)的最重要理由，
而與此同時，這次大舉出售也意味著萬達(dá)的自持項目接近出清 。王健林把“重”項目都賣掉了萬達(dá)集團(tuán)2017年半年報顯示，目前萬達(dá)商業(yè)累計持有物業(yè)面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%；累計土地儲備面積7332.6萬平方米，其中持有物業(yè)面積1360.3萬平方米，銷售物業(yè)面積5891.8萬平方米，貨值7924億元 。
而融創(chuàng)此次收購的項目就包含建設(shè)用地接近6000萬平方米，這就意味著孫宏斌此次收購?fù)瓿珊?，萬達(dá)約80%的土地儲備在此次交易中被出售，在此次大規(guī)模出售項目之前，王健林輕資產(chǎn)之路已經(jīng)啟動一段時間 。王健林在2015年初宣布萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行第四次轉(zhuǎn)型，將萬達(dá)從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向一家以服務(wù)業(yè)為主的世界一流跨國企業(yè)，
按照王健林對于萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，王健林給萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式定了兩個具體目標(biāo)：一是2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比超過65％，房地產(chǎn)銷售收入、凈利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超過20% 。半年報顯示，2017年上半年新發(fā)展項目28個，萬達(dá)廣場26個，萬達(dá)城2個，萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項目，其中投資類輕資產(chǎn)項目14個，合作類輕資產(chǎn)項目12個 。
【投資36億的酒店在哪里,70間房子的樣子】王健林在2016年的工作報告中解釋了這兩種模式:投資萬達(dá)廣場，即別人拿錢下單，我們負(fù)責(zé)找地、施工、招商、運營；合作萬達(dá)廣場，即對方出錢買地，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計、施工指導(dǎo)、招商運營，凈租金雙方7比3分成 。這意味著，在這種萬達(dá)廣場中，萬達(dá)并不實際持有，只是管理外銷品牌 。相對而言，萬達(dá)幾年來專注的萬達(dá)呂雯城，是萬達(dá)商業(yè)板塊中比較“重”的項目 。孫宏斌接手之前，萬達(dá)采用的是自營模式 。

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