二、租賃樓頂建基站過程中的合法性問題 。一、在沒有告知業(yè)主的情況下，移動公司與開發(fā)商、物業(yè)擅自在小區(qū)樓頂架設(shè)移動基站，已經(jīng)侵犯了業(yè)主的權(quán)益，需要拆除或者向相關(guān)產(chǎn)權(quán)人或者其他權(quán)利人支付相關(guān)費(fèi)用 。所以通訊公司在樓頂建基站的行為屬于《解釋》所稱的“利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分” 。
【基站物業(yè)維系怎么樣,希望將基站拆除】物業(yè)公司未取的業(yè)主同意，在樓頂安裝移動公司役備 。業(yè)主應(yīng)該怎樣辦？
一、在沒有告知業(yè)主的情況下，移動公司與開發(fā)商、物業(yè)擅自在小區(qū)樓頂架設(shè)移動基站，已經(jīng)侵犯了業(yè)主的權(quán)益，需要拆除或者向相關(guān)產(chǎn)權(quán)人或者其他權(quán)利人支付相關(guān)費(fèi)用 。二、《中華人民共和國電信條例》第四十七條規(guī)定，基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者可以在民用建筑物上附掛電信線路或者設(shè)置小型天線、移動通信基站等公用電信設(shè)施，應(yīng)當(dāng)事先通知建筑物產(chǎn)權(quán)人或者使用人，并按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向該建筑物的產(chǎn)權(quán)人或者其他權(quán)利人支付使用費(fèi) 。
小區(qū)樓頂上的通信基站有輻射嗎？通信公司交的占地租金歸業(yè)主還是歸物業(yè)？
一、建站行為本身應(yīng)該合法 。所建基站必須履行相關(guān)手續(xù)，這包括相關(guān)行政管理部門的審批手續(xù)必須完善，取得電磁輻射達(dá)標(biāo)的證明等 。二、租賃樓頂建基站過程中的合法性問題 。在物權(quán)法出臺之前，這一問題爭論較多，而且按照民法的基本原理，樓頂屬于全體業(yè)主共同共有，而共同共有財產(chǎn)的處分依法須經(jīng)全體共有人一致同意才行 。物權(quán)法出臺后，設(shè)立了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的法律概念，將“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中的“建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分”與傳統(tǒng)的共同共有進(jìn)行了區(qū)分，因此對“建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分”的處分，只需遵循物權(quán)法的規(guī)定即可 。
物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定，“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)” 。第二款規(guī)定，“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意” 。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第七條規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)” 。
所以通訊公司在樓頂建基站的行為屬于《解釋》所稱的“利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分” 。也就是說，貴公司在樓頂建基站按照物權(quán)法的規(guī)定，只需要經(jīng)過“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”即可 。另外，《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力“ 。
這一條規(guī)定就是給我們指出了貴公司租賃合同與誰簽訂的問題 。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會只要討論通過了在樓頂建基站的合同，業(yè)主委員會就有權(quán)代表全體業(yè)主與貴公司簽訂合同，而且該合同對全體業(yè)主具有約束力，也就是說，那一小部分不同意的業(yè)主也不能以其本人未同意為由而干涉合同的履行 。當(dāng)然，《物權(quán)法》也規(guī)定了業(yè)主的救濟(jì)方式，即七十八條第二款，”業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷” 。
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