您好，在2013年的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》中，將棚戶區改造分為了4類：城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區危房改造 。農村集體土地上房屋，依舊不屬于棚戶區改造的范疇 。這是某些地方改造要算公攤面積的重要原因，是充分考慮到了被征收人所擔心的公攤面積增大的問題，通過規定一定比例的面積補助來確保安置房屋的實際居住體驗 。
為什么有些棚戶區改造要算公攤面積？
有一些被拆遷人反映，安置房下來之后大失所望，因為合同面積似乎很大，但房子下來一看比原來的房子還小！因為忽略了“公攤面積”！回遷房一般都是高層，公攤面積很大，合同面積大并不見得居住面積也大 。那么，安置房如果簽約面積大但是實際面積比原居住面積小是否合理？安置房的公攤面積有多少？有什么法律規定嗎？一、安置房公攤面積有多少？公攤面積就是公用建筑面積，是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積 。
普通的多層住宅樓公攤系數約10%-15%；帶電梯的小高層住宅公攤系數約15%-20%；高層的住宅公攤系數約20%-25%，即得房率在75%左右 。也就是說我們選了一套安置房面積為100平方米的話，實際面積約75平方米，公攤面積約25平方米 。1、公攤面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半 。
2、非公攤面積包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房 。3、法律依據：《房產測量規范》二、安置房比原居住使用面積小是否合理？答：不合理 。法律規定補償不能降低老百姓原有生活居住水平，咱們家房屋面積有多大，就應該補償多大 。
如果您家房屋原來沒有公攤，而給安置的房屋有了公攤，那么就意味著居住面積降低了，生活居住水平降低了，這是不合理的 。在這里也建議大家簽訂安置補償協議時，一定要問清楚安置房有沒有公攤，拆一還一是如何計算的，共攤是否計算在內，一定要將房屋面積和交房時間詳細具體地寫在補償協議里 。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》《土地管理法實施條例》三、【房屋征收中如何認定房屋面積】《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合 。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準 。所以，在房屋征收領域，調查登記時以建筑面積為準，而不是以實際使用面積為準 。評估時會根據權屬證書登記的“證載面積”為準認定房屋面積，而一般情況下“證載面積”均為建筑面積 。這樣的規定可能會給被征收人帶來困擾 。
例如被征收人原先居住的是幾乎不存在公攤面積的平房院落，或是公用區域很小的老舊樓房，產權調換房屋或是回遷安置小區卻有了更多的公攤面積 。這樣就容易出現建筑面積補償看似合理，但實際使用面積卻低于原房屋面積的情況，使得被征收人的“得房率”降低，居住體驗受到影響 。關于這一令廣大被征收人頭疼的“公攤面積”問題，在明律師想提示以下兩個方面：其一，“得房率”并不是越高越好，適度合理的公用建筑面積是確保新建樓房居住體驗之必需 。
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