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|又一家粵系房企“爆雷”，兩個(gè)月內(nèi)仍需償還19億債券( 二 )



來(lái)源：天譽(yù)置業(yè)年報(bào)
對(duì)此 ， 天譽(yù)置業(yè)表示 ， 毛利率下行主要是由于疫情影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、行內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)落實(shí)監(jiān)管措施所致 。 鑒于目前市場(chǎng)狀況存在不明朗因素 ， 集團(tuán)已安排加快銷售及推廣剩余房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 以控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。
業(yè)績(jī)下滑的同時(shí) ， 天譽(yù)置業(yè)還面臨著不小的債務(wù)壓力 。
截至2021年年末 ， 天譽(yù)置業(yè)總資產(chǎn)307.76億元 ， 總負(fù)債251.57億元 ， 資產(chǎn)負(fù)債率81.74% 。 其中流動(dòng)負(fù)債有198.56億元 ， 主要為短期借貸 ， 一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為67.77億元 。
同期 ， 其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為13.31億元 ， 不足以覆蓋短債 ， 公司面臨較大的償債壓力 。
此外 ， 三道紅線方面 ， 其凈負(fù)債率為133% ， 剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.6% ， 現(xiàn)金短債比0.87 ， 三道紅線全踩 ， 歸屬于“紅檔”房企 。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析 ， 從業(yè)績(jī)表現(xiàn)及今年面臨的償債壓力來(lái)看 ， 尤其是現(xiàn)金等價(jià)物價(jià)值無(wú)法覆蓋短期債務(wù) ， 加之市場(chǎng)仍處恢復(fù)階段 ， 銷售端發(fā)力欠佳 ， 企業(yè)依靠項(xiàng)目回款“解渴”的難度不小 ， 因此天譽(yù)置業(yè)的當(dāng)前處境較為艱難 。
靠舊改項(xiàng)目能翻身嗎？面臨業(yè)績(jī)壓力和債務(wù)壓力的雙重考驗(yàn) ， 天譽(yù)置業(yè)把希望寄托在了廣州鳳尾村舊改項(xiàng)目上 。
廣州鳳尾村舊改毗鄰紅衛(wèi)地鐵站 ， 距廣州市中心天河區(qū)約一小時(shí)車程 ， 靠近國(guó)際生物醫(yī)藥創(chuàng)新園 ， 占地總建筑面積193.9萬(wàn)平方米 ， 總可售建筑面積為74.2萬(wàn)平方米 。
2020年底 ， 天譽(yù)置業(yè)成為鳳尾村舊改合作主體 。 此前 ， 天譽(yù)置業(yè)曾表示 ， 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)總收入將超過(guò)200億元 。
今年年初 ， 天譽(yù)置業(yè)董事會(huì)主席余斌在2021年年報(bào)中介紹 ， 公司已經(jīng)采取收縮戰(zhàn)略 ， 暫停所有拿地投資 ， 集中資源推進(jìn)廣州市鳳尾村約200萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目 。
可以說(shuō) ， 面臨流動(dòng)性危機(jī)的天譽(yù)置業(yè)將鳳尾村舊改項(xiàng)目視為其治病良藥 。

來(lái)源：天譽(yù)置業(yè)公告
而就在披露債券兌付危機(jī)的前一天 ， 6月14日 ， 天譽(yù)置業(yè)進(jìn)一步宣布 ， 其附屬公司天譽(yù)譽(yù)浚已經(jīng)與廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱：融悅商業(yè)）簽訂貸款協(xié)議 ， 將申請(qǐng)不超過(guò)5億元的貸款融資 ， 年化利息14.8% ， 而該筆融資僅用于開(kāi)發(fā)廣州鳳尾村項(xiàng)目 。
根據(jù)雙方貸款協(xié)議 ， 融悅商業(yè)有權(quán)（由貸款人自行決定）以1.4億元購(gòu)買(mǎi)廣州天鳳51%股權(quán) ， 該對(duì)價(jià)將以等額方式抵消未償還貸款 。 而廣州天鳳的主要資產(chǎn)正是廣州鳳尾村項(xiàng)目 。
截至目前 ， 鳳尾村項(xiàng)目土地上的拆除及建設(shè)工作已經(jīng)開(kāi)始 ， 預(yù)計(jì)將于2024年至2027年完工 。
不過(guò) ， 盡管鳳尾村項(xiàng)目擁有較好的開(kāi)發(fā)潛力 ， 但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看 ， 舊改項(xiàng)目的回款周期通常不短 ， 而這對(duì)于眼下亟需現(xiàn)金流的天譽(yù)置業(yè)來(lái)說(shuō)也是一道考驗(yàn) 。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾分析 ， 城市更新本質(zhì)上是一場(chǎng)跨周期投資 。 普遍而言 ， 舊改項(xiàng)目從投入第一筆資金到回籠所需周期往往長(zhǎng)達(dá)五年 ， 不同于可以高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)招拍掛項(xiàng)目 ， 對(duì)于現(xiàn)金流的要求非常高 ， 容易使房企陷入高負(fù)債和高成本的困境 。

而2021年 ， 住建部禁止大拆大建政策出臺(tái)后 ， 不少民營(yíng)房企也采取了戰(zhàn)略收縮 。 包括雪松、恒大、寶能、時(shí)代中國(guó)等房企均選擇退出旗下舊改項(xiàng)目或減持項(xiàng)目權(quán)益 。
一眾民營(yíng)房企選擇離場(chǎng) ， 舊改項(xiàng)目對(duì)于本就不富裕的天譽(yù)置業(yè)來(lái)說(shuō) ， 究竟會(huì)是雪中送炭還是雪上加霜呢？
關(guān)榮雪表示 ， 舊改項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的特征 ， 加之天譽(yù)置業(yè)當(dāng)前對(duì)資金回流的迫切性又較高 ， 因此借助舊改項(xiàng)目翻身的機(jī)會(huì)相對(duì)較小 。 但由于政府對(duì)舊改項(xiàng)目的重視度、扶持度相對(duì)較高 ， 或能在一定程度上緩解開(kāi)發(fā)進(jìn)程較慢等難題 ， 而且舊改項(xiàng)目具有一部分穩(wěn)定需求 ， 或也較值得期待 。

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