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合肥|樓市的一體兩面

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合肥|樓市的一體兩面

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我常說 ， 歷史造就了商圈 ， 也限制了商圈 。
房地產(chǎn)也一樣 。

我們在進(jìn)行城市規(guī)劃的時(shí)候 ， 通常會預(yù)留未來10-20年的發(fā)展寬容度 ， 以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民日益更新的生活水平 。
但隨著時(shí)間的不斷推移 ， 這種發(fā)展的寬容度已經(jīng)到達(dá)峰值 。

對大部分城市來說 ， 老城區(qū)地緣環(huán)境確實(shí)優(yōu)越 ， 但是老化的基建配套已不足以支撐現(xiàn)代化需要 。

同時(shí) ， 由于土地財(cái)政的原因 ， 棚改的成本也隨之攀升 。
對城市化進(jìn)程來說 ， 老城區(qū)面臨的問題也越來越多 ， 矛盾也越來越明顯 。

不拆 ， 老城基建根本無法滿足現(xiàn)代化生活 ， 不管是道路寬度、城市綠化、停車配比、配套規(guī)劃等 ， 都難以支撐不斷涌入的城市人口 。
拆 ， 高昂的棚改成本和收益無法形成對等值 。 而且 ， 完成基建升級后 ， 這些基建的維護(hù)成本也是一個(gè)問題 。
對很多城市來說 ， 只要平原資源足夠 ， 向新城轉(zhuǎn)移只是時(shí)間問題 。
但我們也都知道 ， 除了環(huán)境資源外 ， 房產(chǎn)承載的社會資源最大的兩塊是醫(yī)療和教育 。 其中 ， 教育又是重中之重 。
都說十年樹木 ， 百年樹人 。

教育資源的成型 ， 是需要時(shí)間進(jìn)行沉淀的 ， 讓很多人愿意留在老城區(qū)的 ， 教育資源是一個(gè)很大的模塊 。

這也造就了老城區(qū)的樓市呈現(xiàn)出了“一體兩面” 。

一方面是土拍市場 ， 老城區(qū)的地塊一般是小地塊 ， 總價(jià)低 ， 去化快 ， 房企一般也樂意開發(fā) ， 但是由于一些特殊的原因 ， 通常老城區(qū)的地塊都帶有部分安置因素 ， 這也讓原本不夠的資源 ， 被“本地客源”鎖定了一部分 ， 進(jìn)一步造就了供給的縮減 。

一方面是新房市場 ， 在“老破小”的對比下 ， 一下高凈值人群對老城區(qū)的“新房”尤為饑渴 ， 加上供給的不足 ， 限價(jià)等因素 ， 讓老城市的新房市場有很高的市場接受度 。

從土拍上來說 ， 老城區(qū)的土地財(cái)政收益率并不好 ， 收儲的難度高 ， 出讓又有限價(jià) ， 但又特別好出讓 。

從銷售上來說 ， 老城區(qū)的市場特別穩(wěn)健 ， 但體量小 ， 根本無法滿足市場需求 。
現(xiàn)在的樓市是特別“割裂”的 。

老城區(qū)更為明顯 。
根據(jù)2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào) ， 我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64.72% ， 對大部分城市來說 ， 城市化進(jìn)程基本進(jìn)入尾聲 。
在未來 ， 大拆大改的局面勢必不會再出現(xiàn) 。

今天 ， 北京的會議 ， 再一次強(qiáng)調(diào)：
“老城區(qū)不能再拆了”

盡管是面對古建筑層面的保護(hù) ， 對文化建筑的保護(hù) 。 這個(gè)思路也會在各個(gè)城市得到推廣 ， 而為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè) ， 未來在保護(hù)老城區(qū)的同時(shí) ， 本就供給不足的土地 ， 會有一部分土地投入基礎(chǔ)建設(shè) 。
但這也意味著 ， 未來老城區(qū)的供給量會越來越少 。
這一輪的“棚改” ， 也是老城區(qū)最后的“窗口” 。
每個(gè)城市 ， 都將打開自己城市的AB面 。

那就是 ， 買不到的房子 ， 和賣不掉的房子 。
如果有能力 ， 換一套老城區(qū)的新房子 。

【合肥|樓市的一體兩面】大概就是2022年樓市的正確打開方式 。

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