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稅務(wù)如何查房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)售后返租( 二 )

云知道稅務(wù)


因此 ， 這類發(fā)票的項目內(nèi)容一般應(yīng)為設(shè)施、設(shè)備的名稱而不是營業(yè)勞務(wù)的種類 。4、超限額開具發(fā)票 。如有的10萬元版發(fā)票開為數(shù)百萬 ， 百萬元版發(fā)票開為數(shù)千萬元等 。5、發(fā)票內(nèi)容不真實 。大量開具“辦公用品”“會議費”內(nèi)容的發(fā)票充斥在成本、費用支出項目中 ， 這些發(fā)票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店 ， 有的是高級酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級娛樂場所等 。
二、發(fā)票的審核方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收審核是一項非常繁雜的事情 。要想按照稅法的規(guī)定確認(rèn)其發(fā)票的合法性 ， 具體如下：1、應(yīng)熟練掌握相關(guān)的發(fā)票管理法規(guī) ， 包括發(fā)票內(nèi)容、格式、種類、填寫規(guī)范、防偽措施等具體的規(guī)定;2、認(rèn)真細(xì)致地對企業(yè)憑證進(jìn)行檢查 ， 尤其對那些單筆發(fā)生額較大的支出項目 ， 更應(yīng)做到逐筆審查 ， 重點科目和重點項目發(fā)票的抽查率應(yīng)該是100%;3、以一種職業(yè)的敏感度對發(fā)票進(jìn)行細(xì)心觀察 ， 不放過一切可能存在的問題;四是可以通過向稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)函、電話詢問或網(wǎng)上查詢等方式驗證發(fā)票的合法性 。
如何把房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅檢查好？
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅檢查 ， 必須熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的特點 ， 有針對性地采取措施 。我接觸過不少稅務(wù)稽查人員 ， 大多反應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)所得稅不好查 ， 其實主要原因就是對房產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算不熟悉 。如何做好房產(chǎn)企業(yè)的所得稅檢查呢？個人認(rèn)為主要從以下幾個方面入手：1、整理確定開發(fā)項目的可售面積、已售面積、未售面積 。這些項目基礎(chǔ)信息確定下來 ， 為下一步確認(rèn)銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本打好基礎(chǔ) 。
這個環(huán)節(jié) ， 需要企業(yè)提供項目的基礎(chǔ)資料 ， 包括土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、測繪成果等 。2、檢查企業(yè)提供的銷售收入明細(xì)表 ， 包括樓號、房號、業(yè)主姓名、合同金額、建筑面積、交款情況以及是否已經(jīng)交付等信息 。并于已經(jīng)整理好的項目基礎(chǔ)信息核對一致 ， 已收款信息 ， 必須與賬面預(yù)收賬款金額一致 。3、檢查項目累計開發(fā)成本的真實性 ， 對于分期開發(fā)的項目 ， 是否分別設(shè)置成本對象進(jìn)行核算 ， 土地成本是如何在不同成本對象之間分?jǐn)偟?。
企業(yè)是否按規(guī)定的時點進(jìn)行了銷售收入的確認(rèn)及銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn) ， 是否按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定 ， 準(zhǔn)確地預(yù)計開發(fā)成本 ， 在企業(yè)所得稅匯算時 ， 是否按09—31號文件的相關(guān)規(guī)定 ， 對預(yù)計開發(fā)成本正確地進(jìn)行了納稅調(diào)整 。這個環(huán)節(jié)需要企業(yè)提供施工合同、工程結(jié)算等相關(guān)資料 。4、檢查房產(chǎn)行業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整是否正確 。對于銷售部員工產(chǎn)品的 ， 是否按規(guī)定的毛利率計算預(yù)計毛利額；在開發(fā)產(chǎn)品完工 ， 確認(rèn)銷售收入后 ， 是否按規(guī)定及時將預(yù)計毛利額轉(zhuǎn)回 。
【稅務(wù)如何查房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)售后返租】檢查對于當(dāng)年實際繳納的稅金及附加、土地增值稅 ， 是否按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整 。5、檢查廣告及業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等是否正確進(jìn)行納稅調(diào)整 。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊之處就在于 ， 對于這些納稅調(diào)整項目 ， 應(yīng)當(dāng)于不含稅預(yù)收賬款為基數(shù) ， 而不是以銷售收入為基數(shù)進(jìn)行調(diào)整 。6、檢查是否有土地雙金返還 ， 是否按規(guī)定計入應(yīng)納稅所得額 。7、其他納稅調(diào)整項目與一般企業(yè)沒有區(qū)別 ， 再次不再贅述 。

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