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在國內(nèi) ，房價會一直上漲嗎？

并不會，存在理論最高值。先說一下房價上漲的主要動力和決定當時房價的因素吧。首先，中國經(jīng)濟的高速增長是房價的支撐。其次，城鎮(zhèn)化進程了旺盛需求。第三，中國人土地情結(jié)提供了對買房的強烈購買力。第四，土地財政提供政/策支持。而房價本質(zhì)是供需達成的動態(tài)平衡。我知道很多人會說，現(xiàn)在沒人買得起房子。但是實際上不是這樣，在每年有限的供應(yīng)之下，總有剛需必須買房的人，有更強的購買意愿把供應(yīng)吸收掉，并且抬高房價，打個比方，馬上要結(jié)婚的人，我們叫丈母娘現(xiàn)象，明知道房價不合理，那也得買，砸鍋賣鐵也要買，全家人的購買力集中在一起，這樣房價下不來。
如果短時間內(nèi)購買力下降，買房減少，那么房價自然下降；如果一段時間內(nèi)買房增加，那么房價自然增加。所以在未來至少十年的時間里，只要中國的經(jīng)濟增長進程沒有被逆轉(zhuǎn) ，房價應(yīng)該至少不會跌。這當然是整體房市，三四線城市有可能會回調(diào) 。而且在這個過程中，政/策也會對房市有調(diào)控，如果房市過冷，就想去年年底到今年1月份，為了保增長，政/策會對房市有松綁，從而支持它的上漲。
但如果上漲過快，為了防止對實體經(jīng)濟的沖擊，政/策也會進行限制。但是這個上漲會存在理論頂值。大概20-30年后，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)有了一定成果，衛(wèi)星城、二線城鎮(zhèn)的高速發(fā)展會為一線城市吸納分擔更多人口流入；老齡化會減少一定需求；多年的持續(xù)建設(shè)會積累一定庫存；以及人們購房意愿會出現(xiàn)變化，部分人會以長租房來替代購房需求，在這些因素的共同作用下，房價會達到頂峰，然后穩(wěn)步下降，但下降并不是崩盤，仍然是靠供需來找到平衡點的。
如何看待萬達，碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)負債問題？

當?shù)禺a(chǎn)是一個資金密集型行業(yè) ，從拿地、施工、銷售各個環(huán)節(jié)都在用杠桿撬動，負債就是使用杠桿最佳是手段，巧用杠桿往往能獲得超速的發(fā)展。萬科多年來通過債務(wù)杠桿，迅猛發(fā)展，成為商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大 ?？傎Y產(chǎn)高達6000億，負債4000多億，首富和首負也是一字之差。2017年是萬達“危險”的一年，負債高企，現(xiàn)金流緊張，但是王董事長在關(guān)鍵時刻拿出了軍人果斷的手腕，斷臂求生，出售文旅酒店等收益慢的資產(chǎn) ，獲得現(xiàn)金，同時通過股權(quán)融資引進新的投資者，今年已經(jīng)把資產(chǎn)負債路降至60% 。
碧桂園更是把杠桿用到了極致，充分體現(xiàn)在了高周轉(zhuǎn)的模式上，對現(xiàn)金流的掌握爐火純青，碧桂園原執(zhí)行董事、首席財務(wù)官吳建斌更是把這種模式寫成書籍《我在碧桂園的1000天》，讓業(yè)界膜拜，短短6年時間，從銷售額幾百億億的地產(chǎn)商，超越萬科，成為行業(yè)第一， 2017年銷售額達5500億元， 2018年上半年銷售增長42% ，全年有望實現(xiàn)7500億銷售額。