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融信|褪去熱度的南二環，融信國公館還有多大市場？

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這兩年融信繼續在南二環布局 ， 但是發展陣地從則徐大道東側的后坂轉移到西側的郭宅 。
今天主題樓盤是“融信國公館”：
1、區位分析
融信國公館（備案名融信公館） ， 位于倉山郭宅村 ， 目前片區處于大規模舊改中 。 從區位看 ， 項目離地圖1號線偏遠 ， 目前公交出行不是很便利 ， 且南二環郭宅片區普遍受到機場影響 ， 有噪音干擾 ， 總的來說區位偏弱 。

從社區來看 ， 項目雖然號稱200畝 ， 但隔河分成兩個兩個區 ， 上圖紅色區域為住宅地塊 ， 黃色區域為商服地塊 ， 以商墅為主 。

項目住宅部分 ， 采用行列布局 ， 共規劃10棟住宅 ， 共296套 。 其中最南端的3棟為配建社會租賃住房（12層） ， 其余7棟為可售商品房 ， 均為小高層：2#和3#為8層 ， 1#、5#、6#、7#和8#為12層 ， 主推戶型為116平-168平 ， 定位為改善 。
總的來說 ， 社區配建的租賃住房 ， 對于日后保值有一定影響 ， 且周邊配套還不完善 ， 無地鐵之便 。 在當前改善購買力處于觀望階段 ， 融信國公館這樣的定位能否為市場接受 ， 值得三思 。
2、戶型分析
【融信|褪去熱度的南二環，融信國公館還有多大市場？】項目目前主推1-3#樓的116-168㎡戶型 ， 分別是1號樓4梯4戶 ， 2-3號樓為4梯6戶 ， 均為毛坯交付 。

點評：116㎡飛機戶型 ， 戶型亮點是方正且較為通透 ， 主衛及客衛均為明衛 ， 門廳空間可獨享；右上角的北臥陽臺 ， 有拓展空間；缺點是餐廳居中 ， 采光偏弱 。 116㎡做四房 ， 各次臥空間偏小 。

點評：132㎡戶型空間更大 ， 三房半設計 。 亮點是大面寬陽臺 ， 廚衛空間也更大 ， 加上獨立門廳設計 ， 私密性好；缺點依然是居中設計的餐廳 ， 采光偏弱 。

點評：168㎡戶型 ， 亮點是大橫廳設計且帶觀景大陽臺；缺點是兩個客衛是暗衛 ， 長條形戶型設計 ， 通透性偏弱 ， 以及北面兩個房間偏小 。
從公布三個戶型 ， 168㎡定位大平層 ， 以舒適度為主 ， 不必計較空間利用率；而116㎡和132㎡屬于市面主流設計 ， 空間利用率較好 。
3、價格分析
按照項目商品房指導價 ， 融信國公館為28325元/㎡ ， 但據銷售透露 ， 但正式開盤可能有價格優惠 。
對比周邊在售項目：
融創福州府26000元/㎡
國貿鳳凰原26000元/㎡
融僑星譽27000元/㎡
融信海納新潮27500元/㎡ 。
假如融信國公館開盤價格能下探到26000-27000/㎡ ， 有一定競爭力 ， 但是由于融信海納新潮周邊建廟及開發商反應 ， 可能會打擊部分購房者信心 。
根據中房報報道 ， 融信集團作為2021年杭州第一批集中供地攬地大戶 ， 融信集團獨自或以合作形式共拿下7宗地塊 ， 截至目前 ， 融信幾乎退出了多個聯合拿下的地塊 ， 僅剩的一宗聯合拿地中 ， 融信股權占比也變成了77.6% 。
在各大閩系相繼暴雷的今天 ， 項目價格已經是其次 ， 主要還是看開發商自身安全系數 。
從客群來看 ， 項目主要以南二環郭宅本地改善客群為主 ， 對于公交出行及配套不是很在意的原住民 。

說題外話 ， 一直不明白項目宣傳名叫融信國公館 ， 后來查詢一下郭宅村歷史：在村里有一座七星橋 ， 建于宋代 ， 石構二墩三孔平梁橋 。 東西走向 ， 橫跨白湖河 。 長33.5米 。 面寬3.6米 ， 不等跨 ， 已淤塞一孔 。 墩呈長方形 。 橋面每孔用4根石梁鋪成 ， 其中一根石梁上有“天圣十年”（1032）題刻 ， 橋面現已改造為水泥并拓寬 。 橋面上設四角亭 ， 木構 ， 單檐歇山頂 ， 80年代改為水泥亭 ， 供三位國公（地方神） 。 橋欄已從木構改為水泥 。 該橋是具有明確紀年的宋代石梁橋墩重要實例 ， 具有一定的文物價值 。 1992年11月被確定為福州市級文物保護單位 。

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