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誰能想到 ， 去年在經濟領域還被定調為“灰犀牛” ， 還被按在地上摩擦的房地產 ， 到了今年就迫不及待全面開啟“救市”的大門了 。
事實上 ， 今年的“救市”激烈程度 ， 已經超過了以往任何一次 。 克而瑞統計數據顯示 ， 截至5月底 ， 全國共有134個城市出臺穩樓市政策 ， 共計326次 。 其中5月出臺政策最為密集 ， 全國79個城市累計調控149次 ， 平均每天出手5次 。 值得一提的是 ， 杭州、南京、合肥、太原等18個強二線城市都對限購進行了不同程度的放松 ， 輔以公積金貸款、購房補貼、人才新政等 。
不過 ， 6月份之前 ， 4大一線城市全部悄無聲息 ， 坐看云卷云舒 。 但6月份之后 ， 連一線城市也坐不住了：廣州率先行動 ， 財新網證實 ， 廣州“隱秘”放松了限購 。 緊跟著是上海 ， 6月7日 ， 上海敲定了人才落戶和購房新政 ， 當然政策的重點是“鼓勵購買二套房” 。
4大一線城市 ， 有兩個已經放松了樓市政策 ， 可以說意義重大 。 事實上 ， 這幾天 ， 我們也聽到有不少人聲嘶力竭地高喊著“風向變了”、“房地產將重回2015年的老路”、“房價將迎來大幅反彈” 。
事實真的如此嗎？個人認為 ， 我們應該對房地產的底層邏輯和發展規律有重新的認知了 。 直白點說 ， 房地產已經告別“一救房價就大幅反彈”的時代了 。 歸根結底是因為 ， 房地產的關鍵指標已經發生巨變 ， 無法再支撐新一輪狂歡了 。
首先 ， 雖然今年以來 ， 全國各地掀起了一場超大規模的“救市” ， 但實際效果并不理想——今年前5個月 ， 不管是房企銷售還是各地的賣地收入 ， 都同比大幅下降：1-5月 ， 百強房企銷售額均值同比下降50.7% ， 2021年千億銷售額房企有15家 ， 今年只有3家；1-5月 ， 全國300城經營性土地成交建筑面積僅為6606萬平方米 ， 同比降幅超過60% 。 百強開發商中 ， 今年有6成以上沒拿地了；
其次 ， 今年“救房地產”的力度前所未有 ， 為什么市場還是毫無起色？對此 ， 黃奇帆給出了解答 ， 大概意思是 ， 房地產的多項指標出現拐點了：城鎮化率到頂、老齡化程度加深、人口負增長、人均居住面積天花板、庫存高居不下、地價達到頂峰 ， 此外 ， 年度房地產建設量、棚改和舊改、城市基礎設施建設、房地產商和居民部門的負債率也都接近飽和了 。
在我們看來 ， 黃奇帆所說的指標中 ， 有兩個是最關鍵的 ， 也是短期影響較大的 ， 一是居民負債率 ， 二是人口因素 。
首先 ， “救房地產”本質上是讓數以億計的剛需購房者進場買房 ， 2016/2017年房地產行業杠桿率極高 ， 開發商負債率極高 ， 彼時想出的辦法就是“漲價去庫存” ， 然后把債務轉到購房者的身上 。 這種操作很聰明 ， 既拉動了經濟發展 ， 又逐漸解決了房地產行業自身的危機 。
但問題是 ， 經過一輪又一輪的資產膨脹和信用擴張后 ， 現在居民部門的負債率已經接近極限了 。 換句話說 ， 老百姓不是不想買房 ， 不是不想投資房產 ， 而是真的錢包癟了 。
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