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6月15日 ， 東莞市住建局發布了2022年5月“新建商品住宅網絡銷售簽約情況” 。
數據顯示 ， 2002年5月東莞市新房網簽銷售1546套 。 其中 ， 高（小高）層網簽銷售1467套 ， 均價約28505元/平米；別墅網簽銷售79套 ， 均價約37317元/平米 。
從數據上來看 ， 無論是成交量或是成交均價都在連續下滑 。 但是仍在走向深寒區的東莞樓市 ， 還是透出了些許暖意 。
因為新房價格和成交非常容易受到推售樓盤和房源數量的影響 ， 所以新房數據并不能很好地反映出當前東莞樓市的實際情況 。 因此 ， 相對穩定的二手房成交數據成為了我們判斷時下東莞樓市的重要參考 。
從靜態數據來看 ， 2022年5月 ， 東莞二手房網簽銷售1319套 ， 均價約20551元/平米 。 成交量上從1月的791套增長到13191套 ， 雖然離正式回暖還有距離 ， 但是將近翻倍的成交量也足以透露出樓市回暖的跡象 。
成交均價從1月的17499元/平米 ， 也持續攀升至20551元/平米 ， 說明買房客的價格信心也在相應地回升 。
不過 ， 二手房價格回升最重要的因素是南城、東城這些高價格鎮街的成交放量 。 其中南城成交量140套 ， 超過2021年6月的122套是近一年來的成交峰值 ， 價格上南城均價27312元/平米也是近一年的最高記錄 。
南城成交量的增長及價格的持續上漲 ， 說明買房資本在向高價值片區集中 ， 這是市場最明顯的信號 。 這種趨勢從一年以來的數據動態變化來看會更加清晰 。
2020年下半年到2021年下上半年是樓市最狂熱期 ， 這時恐慌性搶房的數據并不能表現出各鎮街的真實價值 。
但是近一年來東莞樓市冰冷期的二手房成交動向就非常明顯地折射出各鎮街的價值 。 因為 ， 成交或流動性 ， 是衡量價值的唯一標準 。
通過一年各鎮街成交量地梳理 ， 樓探長對于東莞中短期（兩年內）的判斷三個判斷：
1、如果從投資角度看 ， 不在成交量前五內的鎮街最好不要碰 。
因為東莞成交體量本來就小 ， 五名開外的鎮街成交量就更不足一提了 ， 每天成交兩三套都沒有的鎮街 ， 會有未來嗎 。
劃重點：這其中包括松山湖 ， 按目前的價格入手真的存在風險 ， 這個問題樓探長專門寫文章分析過 。 《官方數據提示 ， 松山湖炒房成韭菜的風險在放大！》
2、還是以投資角度來說 ， 成交量排名前五也不保險 ， 畢竟前五的成交量也不大 。 所以如果在慢慢淡出前五名的鎮街也最好不要入手 。
這時選房的正確方式是在預算內盡量選名次穩定或穩中有升鎮街的房子 ， 至于哪些鎮街相對保險樓探長就不點名了 。
3、一年來二手房成交價有一路上漲的 ， 有上下波動的 ， 如果價格上漲成交仍在放量的鎮街 ， 不管價格是多少 ， 仍然是可以抄底的 。 這樣的鎮街如果錯過 ， 就是錯過了房地產投資下半場的底 。
樓探長一直在說重點片區 ， 只要不是太老破舊的房子 ， 下一個周期里房價到7、8萬是沒問題的 ， 對照現在的價格還有多少空間自己去想象 。
有成交有漲幅說明買房客看好 ， 也是資本扎堆的地方 ， 這樣的地方不漲唯一的原因就是房地產徹底崩盤了 ， 您認為有這個可能嗎？
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