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房價|多城松綁！房價狂潮要來了？

購房置業(yè)房價樓市股市

房價|多城松綁！房價狂潮要來了？

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文/楊國英
樓市松綁 ， 一個接著一個 。
不需太久 ， 樓市也將誕生第一茬韭菜 。
一個月時間 ， 超過100座城市 ， 祭出各式各樣的松綁令 。
今天 ， 杭州 ， 最后一座二線城市的堡壘 ， 也終于被擊穿了 。

杭州樓市的松綁令 ， 我就不具體解讀了 。
各大城市近期頻頻發(fā)出的松綁令 ， 手段是大同小異的 ， 訴求則是一樣的 。
手段 ， 無非是本地人二套房、甚至三套房寬松 ， 外地人購房門檻降低 ， 二娃或三娃家庭優(yōu)先買房等等 。
訴求 ， 無非是快買房 ， 繼而降低新房庫存 ， 繼而支撐土地拍賣 ， 繼而支持全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。
樓市松綁 ， 房貸降低 ， 一股曾經(jīng)有過的房價狂潮似乎又到來了？
且慢！
不要這么激動 ， 更不要沖動 。
在前天的《央媽叫你快買房》文中 ， 我就給過明確建議：剛需該買就買 ， 改善要慎重 ， 投資要遠(yuǎn)離 。
剛需該買就買 ， 這是因為 ， 房貸降了 ， 租房不是長久之事 。
剛需現(xiàn)在買 ， 至少房貸成本明確下降了 ， 且絕大多數(shù)城市 ， 現(xiàn)在的房價比去年同期下降了10%左右 。
而改善要慎重、投資要遠(yuǎn)離 ， 則是因為除了極個別特大城市 ， 絕大多數(shù)城市的房價 ， 將至少進(jìn)入為期3-5年的陰跌期 。
所謂陰跌 ， 是指表面跌幅不明顯 ， 或者表面維持不跌不漲 ， 但如果結(jié)合通脹指數(shù)或者資金成本 ， 那最終還是明顯下跌了 。
我們的房價 ， 最終還是要進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間——而要進(jìn)入這一穩(wěn)定區(qū)間 ， 沒有3-5年整體是不可能實現(xiàn)的 。
甚至 ， 有一半左右的中小城市 ， 沒有10年整體是不可能實現(xiàn)的 。
所以 ， 如果自以為房價狂潮又要到來 ， 那么 ， 勢必大錯特錯 。
如果你再去炒房 ， 那么 ， 基本斷定 ， 你將成為第一茬韭菜 。
在過去20多年 ， 我們的樓市 ， 是不盛產(chǎn)韭菜的 ， 除非你踏中的是偏遠(yuǎn)地區(qū)或者旅游地產(chǎn)等 ， 基本上 ， 都還是有得賺的 。
當(dāng)然 ， 過去兩年仍然癡迷于炒房的 ， 結(jié)果也不一定 。
在過去若干年 ， 我們的樓市 ， 一直是透支高速經(jīng)濟(jì)增長和高速城市化的成長股 ， 房價走勢 ， 也是類似于成長股估值 。
但是 ， 不是現(xiàn)在 ， 在過去兩三年 ， 我們的樓市 ， 事實上 ， 已經(jīng)成為傳統(tǒng)股 ， 因為 ， 高速經(jīng)濟(jì)增長沒有了 ， 高速城市化也沒有了 。
所以 ， 在房價走勢進(jìn)入傳統(tǒng)股估值模型之后 ， 其水分是相當(dāng)明顯的 。
現(xiàn)在 ， 絕大多數(shù)城市的年靜態(tài)租金回報率+隱性戶口回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于3% ， 這樣的水分 ， 沒有三五年是很難完全消化的 。
所以 ， 再次提醒：
如果你不是剛需 ， 甚至也不是改善 ， 那么 ， 我建議你遠(yuǎn)離樓市 ， 千萬不要再買房 ， 不要去做樓市的第一茬韭菜 。
如果你房產(chǎn)較多 ， 那么 ， 現(xiàn)在 ， 至多到今年七月 ， 可能將是你最佳的出售時間點——過期不候 。
還有 ， 不要忘記了 ， 房地產(chǎn)稅僅是延緩 ， 兩年內(nèi)終歸要出臺 。
我們的樓市 ， 將誕生第一茬韭菜 。
與之相反 ， 我們的股市 ， 可能僅剩下最后一茬韭菜 。
樓市的第一茬韭菜 ， 在未來的三五年內(nèi) ， 將遭受收割 。
股市的最后一茬韭菜 ， 也將在未來三五年內(nèi) ， 被無情收割 。
樓市的韭菜 ， 是不識大勢者 ， 是中產(chǎn)為主者 ， 是不領(lǐng)悟房住不炒者 。
股市的韭菜 ， 既有不識大勢者 ， 也是幻想暴富者 ， 更有貪小失大的短線者 。

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