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如果在開封買房，哪個區更好更適合居住

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2020年 ， 在微觀層面 ， 對于開封房地產的預判是樂觀有限 ， 穩中向好 。
Part1：熱門區域
大概測算了一下 ， 從2020年起 ， 開封汴西湖區域將新增供應量101萬㎡ 。其中 ， 海馬公館二期約10萬㎡ ， 奧園約19萬㎡ ， 嘉士睿約34萬㎡ ， 西湖華府14萬㎡ ， 星聯24萬㎡ ， 鄭開橄欖城5期B區4萬㎡ ， 合計約：105萬㎡ 。
這個數據意味著什么？從2019年大熱的中意湖組團來看 ， 宸院14萬㎡ ， 國賓府14萬㎡ ， 雅居樂金茂14萬㎡ ， 在綠城沒有啟動的情況下 ， 42萬㎡的預期供應量帶給開封市場的是：其一 ， 首開低于30% ， 部分樓盤低于10%；其二 ， 價格遠低于開發商預期 ， 到了年末 ， 價格基本上穩定在8300-8800元/㎡左右 ， 毛坯房基本上穩定在7400-7800元/㎡左右 。引申一下 ， 如何在中意湖這個區域買到明面9000+元/㎡ ， 實際7400元/㎡的房子 。首先 ， 自己去看房 ， 表現出極大的購房誠意：如 ， 多去兩三次 ， 想買 ， 但是錢不夠 。其次 ， 多夸夸這房子如何值9000+元/㎡ ， 但是我只能出7400元/㎡左右的價錢 。在2020年 ， 熱門區域毫無疑問的會回到汴西湖 。但不同的是 ， 高周轉的中意湖區域不會袖手旁觀 。除此之外 ， 奧園+嘉士睿是汴西湖區域的X因素 。西湖華府+海馬公館+星聯三個項目賣的是近距汴西湖 ， 部分樓盤瞰湖的價值 。唯一一樣的是 ， 當下的開封房價 ， 除了號召力極強的房企 ， 大多數已經很難有品牌溢價 ， 但品牌信任度很重要 。
第二個熱門區域給到運糧河 。
干什么都需要錢 ， 對于房企來說尤是 。如何解決資金問題 ， 有一種方式是：比如項目需要信托資金5個億 ， 用于項目的開發建設；根據你投資不同的額度 ， 比如100萬 ， 300萬 ， 500萬 ， 分別給到預期收益率8.3%、8.5%、8.7% 。拿什么擔保 ， 比如 ， 在18年6月到19年7月 ， 項目銷售金額為約44億；在19年10月到21年4月 ， 預期銷售收入約28億 。除此之外 ， 還包含地塊抵押 ， 銀行授信 ， TOP級房企擔保等 。以上僅為舉例 ， 如有巧合 ， 僅為巧合 。這也就是說 ， 項目銷售要配合現金流 。
第三個熱點區域是高鐵站 。
【如果在開封買房，哪個區更好更適合居住】簡明扼要的說 ， 即：永威加推新品 ， 大梁府如何破局 ， 團購項目集中區 。開封市場 ， 在高鐵站之外的區域 ， 僅從銷量上來說 ， 已然是品質向價格讓步 ， 品牌向價格讓步 。2019年 ， 高鐵站區域之所以能保持住較高的價格 ， 是因為區域內市場沒有直接受到價格戰的影響 。但2020年 ， 則是如鯁在喉 。

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