??“最近土拍市場有一個趨勢，除了央國企托底以外，聯(lián)合拿地的房企越來越少了。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年已完成首輪集中土拍的18個城市成功出讓的336宗含宅地塊中，只有33宗地塊是由聯(lián)合體競得，也就是說每10宗地只有約1宗為聯(lián)合拿地。過去，房企為分?jǐn)傎Y金壓力與風(fēng)險，多以聯(lián)合拿地實現(xiàn)規(guī)模突圍，尤其市場準(zhǔn)入門檻較高的北京、上海，聯(lián)合拿地更是多見。早在2015年的時候，北京聯(lián)合體拿地的比例就已經(jīng)高達(dá)46%，而上海聯(lián)合體拿地的比例也有32%。如今，北京首輪集中土拍結(jié)束后，聯(lián)合體拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首輪集中土拍時，聯(lián)合體拿地的比例高達(dá)53%。當(dāng)前市場下行、行業(yè)資金鏈脆弱已是不爭的事實，房企合作的紅利明顯減弱?！?br />
??01|18城聯(lián)合拿地比例不足10%
??我們梳理了已完成今年首輪集中土拍的18個城市，已成交的336宗含宅地塊中，聯(lián)合體拿地的比例僅9.8%。
??其中，無錫聯(lián)合體拿地的比例本輪最高，達(dá)到50%，聯(lián)合體以民企+平臺公司為主。此外，青島、深圳、重慶、長沙聯(lián)合體拿地的比例也在20%以上。
??作為房企聯(lián)合拿地重鎮(zhèn)的北京，2022年首輪集中土拍聯(lián)合拿地的比例只有17.6%。
??2021年首輪集中土拍時，北京聯(lián)合拿地比例升至高點，達(dá)到53.3%，最多時更是有5家房企組成聯(lián)合體拿地，至第二輪集中土拍聯(lián)合拿地的比例也達(dá)到了52.9%，第三輪集中土拍聯(lián)合拿地比例急轉(zhuǎn)直下，只有20%。
??除了聯(lián)合拿地的比例下降以外，本輪聯(lián)合拿地的特征也發(fā)生了變化。
??如果說2021年首輪集中供地合作拿地是以中小房企為主，那么2022年的合作拿地則呈現(xiàn)出“強強聯(lián)合”的特征，而且，部分平臺企業(yè)與規(guī)模房企聯(lián)合的情況也不少見。
??聯(lián)合體拿地越來越少說明什么？
??這一變化，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益已大不如前，同時行業(yè)暴雷風(fēng)險加劇，合作方的資質(zhì)成為波及房企自身安全與穩(wěn)定的一大隱憂。
??圖：已完成首輪集中土拍18城涉宅地塊及聯(lián)合拿地比例
??02|合作項目虧損成企業(yè)負(fù)擔(dān)
??聯(lián)合投資指向的合作開發(fā)，也在市場下行周期下，出現(xiàn)更多的不確定性。
??比如股東資金面出現(xiàn)問題，或?qū)椖咳セ?、利潤前景預(yù)期不一致，導(dǎo)致投入不足、開發(fā)停滯、股權(quán)出售等問題，都在深刻影響著合作效益的實現(xiàn)。
??房企合作項目有兩個非常重要的指標(biāo)：并表項目和非并表項目。
??簡單來說，并表項目收益直接計入合并報表營收，非并表項目經(jīng)營成果則通過合營聯(lián)營投資損益在財報體現(xiàn)。
??一個非常重要的趨勢是，非并表項目投資收益在削弱。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2021年年報的房企中，合營聯(lián)營投資收益同比下滑的比例達(dá)到了65%。合作項目越多，下滑的幅度就越顯著，比如，如萬科、旭輝、正榮、德信等合營聯(lián)營投資收益幾乎減半。
??而且，合作項目投資收益大不如前。
??比如萬科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合營聯(lián)營投資收益下降49.8%，越秀2020、2021兩年非并表比例持平，但合營聯(lián)營投資收益降幅達(dá)到55%。
??上述數(shù)據(jù)或多或少反映出合作項目的問題，而低效率、低效益合作項目必然會成為企業(yè)負(fù)擔(dān)。
??表：部分房企非并表項目收益情況（億元）
??數(shù)據(jù)來源：CRIC
??03|表內(nèi)權(quán)益下降致歸母凈利潤雪上加霜
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