??合作開發(fā)還有一個重要的問題，那就是項目權(quán)益被瓜分，直接導(dǎo)致房企結(jié)轉(zhuǎn)收入與銷售規(guī)模不匹配。
??換句話說，表內(nèi)權(quán)益占比下降，合作方將侵蝕企業(yè)更多的利潤。
??2017-2021年以來，行業(yè)合作持續(xù)深化，典型上市房企表內(nèi)權(quán)益占比（歸屬母公司權(quán)益/所有者權(quán)益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破了50%。
??尤其是行業(yè)盈利下行探底的過程中，合作模式下房企利潤還將進(jìn)一步被攤薄，一定程度上對歸母凈利潤造成壓力。
??比如德信，受合作項目眾多拖累，其表內(nèi)權(quán)益長期過低，2021年只有27.5%。
??從財務(wù)報表中也可以很清晰的看出，表內(nèi)權(quán)益過低對利潤造成的影響。2021年，德信實現(xiàn)凈利潤23.8億元，但少數(shù)股東就分食了14.4億元，歸母凈利潤僅有9.4億元，同比跌幅達(dá)21.1%，歸母凈利率為4.1%，創(chuàng)下企業(yè)2017年以來最低，且顯著低于行業(yè)平均水平。
??所以，在展開項目合作時，項目權(quán)益直接與利潤情況掛鉤，因此房企不得不關(guān)注這方面的問題。
??圖：典型合作型房企（股東權(quán)益低于60%）表內(nèi)權(quán)益與歸母凈利率散點圖
??注：表內(nèi)權(quán)益占比=歸屬母公司權(quán)益/所有者權(quán)益
??數(shù)據(jù)來源：CRIC
??這也給以“合作”為生的中小型民企敲響了警鐘。
??如果在項目合作中比較被動，那么發(fā)展的阻力也會越來越大，因此提升自身資質(zhì)是掌握“話語權(quán)”的關(guān)鍵。
??而規(guī)模房企也并非一勞永逸。
??我們梳理了企業(yè)土儲明細(xì)發(fā)現(xiàn)，包括萬科、招商蛇口、金地、旭輝等中大型企業(yè)，合作項目比重也非常大，比如萬科，截至2021年底，非100%持股項目占比已經(jīng)達(dá)到了92%，控制合作風(fēng)險也是當(dāng)務(wù)之急。
??而旭輝此前曾在3月遭瑞銀下調(diào)評級，主要原因就是合作方風(fēng)險暴露，截至2021年底，旭輝不同形式的合作項目已達(dá)到八成，其中涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項目共有21個。
??現(xiàn)在來看，企業(yè)的穩(wěn)定性和安全性不僅僅取決于自身的經(jīng)營和財務(wù)管控，尤其是當(dāng)前市場下行壓力加劇，行業(yè)信心不足，違約暴雷企業(yè)增多，企業(yè)還將承擔(dān)更大的連帶壓力。
??表：截至2021年底典型中大型房企土儲中合作項目情況
??數(shù)據(jù)來源：CRIC
??小結(jié)：
市場下行，企業(yè)現(xiàn)金流承壓，合作模式的弊端和風(fēng)險也逐一暴露。
??實際上，目前聯(lián)合體拿地的減少也從側(cè)面印證了房企合作熱度下降的趨勢，項目合作的門檻也會越來越高，行業(yè)發(fā)展對于合作模式的依賴度將逐步降低。
??未來，合作一定不會缺席，只是，“合作方排雷”將成為房企中長期發(fā)展的重要課題。
【購房資訊輕松享，快來關(guān)注樂居網(wǎng)】
【 投資收益|聯(lián)合拿地退潮！】文章來源:丁祖昱評樓市
推薦閱讀
- 揚州|總投資約12億，開始招標(biāo)！揚州古運河畔新文旅來了！
- 投資理財|謠言害死人！關(guān)于2022年還房貸的5大謠言，誰信誰吃虧！
- 越南|越南房價暴漲！均價已超1.7萬，李嘉誠重倉投資
- 杭州|放棄房價上漲的幻想，不要高杠桿投資
- 沈陽|房產(chǎn)投資賺一千萬哪有那么容易
- 蘇州|投資千萬不能買的5類房子
- 大瀝鎮(zhèn)|越秀地產(chǎn)與佛山大瀝鎮(zhèn)政府簽訂城市更新項目投資框架協(xié)議
- 杭州|杭州樓市現(xiàn)狀：樓盤投資了180億？余杭要加油
- 東北塘原錦和地塊由藍(lán)城等聯(lián)合體底價競得！|土拍快訊| 地塊
- 購房置業(yè)|當(dāng)住房的投資屬性消失之后，樓市該何去何從？