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房地產|當前房地產金融政策發生了什么變化

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房地產|當前房地產金融政策發生了什么變化


??最近，媒體廣泛報道房地產金融政策全面放松，以此來重振國內房地產市場的信心。比如，金融監管部門開始放松對房地產開發商金融監管的“三道紅線”，住房按揭貸款利率全面下降，住房按揭貸款的首付比例全面下降，加大對住房租賃金融支持力度等。也就是說，2021 年下半年以來國內經濟增長全面下行，開發商債務危機不斷爆發，大眾對房地產市場的預期開始轉變，已經持續了近20 年的中國房地產市場增長態勢，在媒體看來正在逆轉，如果不調整當前的政策，特別是金融政策，市場會陷入房地產泡沫慢性破滅的風險。
【 房地產|當前房地產金融政策發生了什么變化】??但實際上，房地產市場的情況并非那樣悲觀，從國家統計局已經公布的數據來看，2021 年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比 2019 年增長 4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長 1.1%。商品房銷售額 181930 億元，增長 4.8%；比 2019 年增長 13.9%，兩年平均增長 6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長 5.3%。也就是說，盡管2020 年和 2021 年疫情暴發，對國內不少行業造成了巨大沖擊，但是對房地產市場沖擊并不是那樣大，2020 年和2021 年房地產銷售還是繼續在創歷史紀錄。比如，2021 年商品房的銷售總額達 18 萬億元之高，比實行所謂全面房地產調控的 2016 年 11.8 萬億元增長幅度達 53%，年均增長幅度達 10% 以上。而且住宅銷售金額的增長幅度更高。有這樣高的增長幅度，說房地產市場出現衰退，是沒有根據的。只不過，這兩年的房地產市場增長沒有如 2009年和 2016 年那種爆發式的增長（兩年同比增長分別為 76% 和 35%）。但是當前的房地產市場規模已經是2008 年房地產市場規模的 7 倍了，還要保持那樣的高增長速度是不可能的。
??再看，2022 年 1 月份的情況，雖然國家統計局的數據還沒有公布，但是從央行公布的 1 月份住戶貸款情況來看，1 月份人民幣貸款增加 3.98 萬億元，是歷史以來的高紀錄，同比多增3944 億元。分部門看，住戶貸款增加 8430 億元，其中，短期貸款增加1006 億元，中長期貸款增加 7424 億元。住戶貸款增長環比多增了 4000 億元以上。而這些住戶的中長期貸款基本上就是住房按揭貸款?？梢哉f，對于中國房地產市場，只要住房按揭貸款增長沒有停下來，房地產銷售情況就不差。比如 2021 年底住房貸款余額達 38.3 萬億元，同比增長 11.3%，這成為 2021 年住房銷售仍創歷史紀錄的根本動因?？梢灶A計，由于 2022 年 1 月份個人貸款仍然保持較高的增長水平，2022 年 1 月份房地產市場銷售情況不會如媒體所說的那樣差，說什么“春節回鄉購買住房潮消失”及不少城市的住房銷售急劇下降等。
??正是基于當前中國房地產市場基本形勢，盡管銀行貸款的利率，特別持續多年沒有變動的住房按揭利率有所下降，盡管不少城市的住房按揭貸款首付比例有所下降，但是央行關于房地產的金融政策并沒有改變或放松。央行最近公布《2021 年第四季度貨幣政策執行報告》指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。也就是說，在今年，央行關于房地產市場金融政策的基調一點都沒有改變，只不過在側重點上有所區別而已，其表現為以下幾個方面：

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