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黃石|樓市“消化不良”了！一線住房庫(kù)存增6%，二線將1%，三四線漲13%( 二 )

契稅消費(fèi)券黃石


要說(shuō)6億平房子要賣多久？數(shù)據(jù)顯示 ， 3月消化周期增至22.70個(gè)月 。 其實(shí)對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō) ， 問(wèn)題說(shuō)大不大說(shuō)小不小 ， 畢竟大城市不缺人 ， 要賣出這些房子也就費(fèi)一些時(shí)日罷了 ， 二線來(lái)說(shuō)只是考慮部分城市的積壓?jiǎn)栴} ， 風(fēng)險(xiǎn)基本可控 。 但關(guān)鍵在于三四線城市 ， 目前去化周期已經(jīng)達(dá)到25.83個(gè)月 ， 顯著高于12個(gè)月的風(fēng)險(xiǎn)線 。 對(duì)于那些處于北方、中西部的小城 ， 本來(lái)人口就常年流出 ， 一旦庫(kù)存重回上升渠道 ， 房?jī)r(jià)自然失去了上漲基礎(chǔ) 。
第二 ， 人口的動(dòng)向是房地產(chǎn)變化的依據(jù)【黃石|樓市“消化不良”了！一線住房庫(kù)存增6%，二線將1%，三四線漲13%】去年底我國(guó)的城市化率為64% ， 雖然距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%以上水平僅有10%左右的空間 ， 但別忽略了一點(diǎn) ， 全國(guó)現(xiàn)存的“人房分離”群體有3億 ， 租房規(guī)模也達(dá)到了2億多人 。 所以未來(lái)5年 ， 仍然有一定規(guī)模的人群由農(nóng)村進(jìn)入城市 ， 而這部分群體的置業(yè)需求不容忽視 。

從這個(gè)角度來(lái)看 ， 北大國(guó)家發(fā)展研究院姚洋教授認(rèn)為 ， 未來(lái)的城市至少9大區(qū)域的房地產(chǎn)還有發(fā)展余地 。 分別是北京、天津、上海、廣州、成都、重慶、武漢、鄭州、西安這幾個(gè) 。 而對(duì)于區(qū)塊方面 ， 存在潛力的京津冀、長(zhǎng)、珠三角、長(zhǎng)江中游、四川、西安咸陽(yáng)、鄭州開(kāi)封等 。
第三 ， 房住不炒依然是決定房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)還是回落的關(guān)鍵在以上庫(kù)存、人口方面的信號(hào)下 ， 有人給出預(yù)測(cè)：未來(lái)5年 ， 三四線房?jī)r(jià)會(huì)跌到4000元 。 這可能嗎？房說(shuō)君認(rèn)為 ， 這個(gè)概率很大 ， 就好比上文提到的三四線庫(kù)存增加22% ， 消化周期要2年的情況 ， 同時(shí)人口又不斷從小城市涌向大城市 。 這就意味著三四線本身就卻缺少剛性需求 ， 過(guò)剩的供應(yīng) ， 以及失去棚改支撐的背景 ， 不少小城市的房地產(chǎn)或進(jìn)一步走向衰退區(qū)間 。
可能有人認(rèn)為 ， 沒(méi)人又沒(méi)措施刺激 ， 再繼續(xù)跌都有可能 。 這一點(diǎn)高層已經(jīng)表態(tài)：年初的住建部會(huì)議上 ， 對(duì)2022年的工作進(jìn)行部署 ， 一方面堅(jiān)持房住不炒不變化 ， 另一方面要增加保障房和多渠道住房形式的實(shí)現(xiàn) ， 保障城市居民的購(gòu)房與住房需求；另外 ， 2月23日央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也發(fā)聲：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展須穩(wěn)字當(dāng)頭 ， 穩(wěn)中求進(jìn) ， 大漲和大跌都不是穩(wěn) 。
房說(shuō)君有話說(shuō) ， 用直白的話來(lái)說(shuō) ， 保持房產(chǎn)“平穩(wěn)健康”發(fā)展 ， 其實(shí)就是不允許任何城市有房?jī)r(jià)大漲或是大跌的行為 ， 所以 ， 即便三四線有價(jià)格連陰雨的可能性 ， 但城市并不會(huì)允許 。
從這個(gè)層面來(lái)看 ， 從庫(kù)存、人口、調(diào)控的角度都預(yù)示了未來(lái)5年的房?jī)r(jià)仍然分化明顯 ， 但按照國(guó)家對(duì)樓市“以穩(wěn)為主”的定調(diào) ， 一二線沒(méi)有“更買不起”的趨勢(shì) ， 三四線也不會(huì)有“過(guò)度下跌到隨便挑”的預(yù)期 ， 只不過(guò)小城市缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐 ， 購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上升后 ， 會(huì)有更多選擇空間 。
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