二者區(qū)別如下：
1、土地使用年限不同 。商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年，商品住宅土地使用年限為70年 。
2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同 。商品住宅屬于商品屬性的普通住宅，商業(yè)住宅屬于非普通住宅 。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅 。
【法律依據(jù)】
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業(yè)用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
【住宅房與商業(yè)用房之間有哪些區(qū)別】(五)綜合或者其他用地五十年 。
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