當(dāng)然 ， 對(duì)于公積金貸款來說 ， 那就真沒有提前還款的必要性了 ， 因?yàn)楣e金貸款的利率一般只有3.25% ， 這個(gè)利率水平要更“溫和”一些 ， 3年期定存或者大額存單的利率就能覆蓋這一利率 ， 所以不如把閑錢存起來 ， 利息足夠覆蓋房貸利息了 ， 還“有得賺” 。
不同還款方式有區(qū)別
具體能省多少 ， 并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) ， 因?yàn)椴煌J款人的還款方式是不同的 ， 所以提前還貸也是有區(qū)別的 。 根據(jù)目前的規(guī)定 ， 我國貸款的還款方式總共分為兩種：等額本金和等額本息 。
等額本息方式的月供是不變的 ， 但是隨著時(shí)間的增加 ， 月供中本金所占的比例會(huì)越來越高 ， 而利息所占的比例會(huì)越來越少；
等額本金的月供不固定 ， 呈現(xiàn)逐月遞減的趨勢(shì) ， 而本金和利息也是前期還款多一些 ， 后期還款少一些 。
“能早還 ， 不晚還”的情況更適用“等額本息”還款方式的房貸 。
前期還款金額中 ， 大部分都是利息 ， 提早還款能有效壓縮本金總額 ， 產(chǎn)生的利息會(huì)隨之降低 ， 更有利于利息的節(jié)?。幌喾?， 如果晚還 ， 利息早已經(jīng)支付得差不多了 ， 剩余的部分基本上都是本金 ， 此時(shí)提前還款已經(jīng)沒有必要了 。
按照全國平均的首套5.47%來計(jì)算 ， 同樣是100萬的貸款金額、30年的還款期限 。
等額本息還款方式 ， 還款總額為203.72萬元 ， 總利息為103.72萬元 ， 每年還款本金加利息總額為67908.98元 ， 還款10年 ， 總還款金額為622499.8元 ， 其中利息為503795.56元 。
而等額本金還款方式 ， 還款總額為182.27萬元 ， 總利息為82.27萬元 ， 首年還款本金加利息總額為89197.63元 ， 還款10年 ， 總還款金額為789926.33元 ， 其中利息為456593元 。
從這個(gè)結(jié)果來看 ， 等額本息剩余未還利息還有533404.44元 ， 而等額本金剩余未還利息僅有366107元 。 所以說 ， 從節(jié)省利息的角度來看 ， 前者比后者更適合提前還款 ， 更“劃算”一些 。
當(dāng)然 ， 這也不絕對(duì) ， 我們是以已經(jīng)還款10年的前提為標(biāo)準(zhǔn)的 ， 實(shí)際上以還款金額的不同 ， 也會(huì)導(dǎo)致不同的情況 。
有業(yè)內(nèi)人士有粗略的劃分：如果等額本息已經(jīng)還款超過1/3的周期 ， 等額本金超過1/2的周期 ， 那么就不要提前還貸了 ， 因?yàn)檫@樣就不劃算了 。
而如果攢的錢并不夠全部還清 ， 也能選擇還一部分的方式 。
而選擇提前還款一部分可以又有幾種選擇：
- 剩余的貸款保持每月還款額不變 ， 還款期限縮短 。 （節(jié)省利息較多）
- 剩余的貸款每月還款額減少 ， 保持還款期限不變 。 （減小月供負(fù)擔(dān) ， 但節(jié)省程度低于上一種）
- 剩余的貸款每月還款額減少 ， 同時(shí)還款期限縮短 。 （節(jié)省利息較多）
- 剩余貸款保持總本金不變 ， 還款期限縮短 。 （月供增加 ， 減少部分利息 ， 但相對(duì)不合算）
如果選擇提前還款的總原則 ， 應(yīng)盡量減少本金 ， 縮短貸款期限 ， 使支出的利息更少 。
【吉安|高利率還能下調(diào)？到底是什么騷操作！】而對(duì)于商貸和公積金的組合貸款 ， 如果提前還款 ， 一定不要提前還公積金貸款 ， 選擇提前還利率更高的商貸 ， 公積金貸款可以長期持有 。
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