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今年是2021年，10年后、乃至20年后，房?jī)r(jià)究竟會(huì)比現(xiàn)在高還是比現(xiàn)在低？多數(shù)人都給出了一致性的答案：房?jī)r(jià)會(huì)跌，而且跌到普通人都能買得起的水平。
5月份，在西安的一次論壇上，金融專家朱云來(lái)就表達(dá)過(guò)類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)下滑27%才是比較合理的水平，按照這個(gè)比例倒推，全國(guó)平均房?jī)r(jià)維持在8000元是較為適中的。他的這個(gè)測(cè)算并非空穴來(lái)風(fēng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在2020年我國(guó)人均可支配收入為3.2萬(wàn)元，平均的年度支出為2.1萬(wàn)元。那么收入減掉正常的支出之后，剩下的錢只有大約1萬(wàn)元，把這1萬(wàn)元全部用于償還銀行貸款，按照30年等額本息計(jì)算，房?jī)r(jià)不應(yīng)該高于8000元。

有人說(shuō)降，當(dāng)然就有人說(shuō)漲，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？有一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)研究預(yù)測(cè)：10年后一線城市20萬(wàn)、二線城市5萬(wàn) 。現(xiàn)在是2021年，10年后也就是2031年-2035年之間，按照這份房?jī)r(jià)預(yù)估，10年后的房?jī)r(jià)，基本分為了4個(gè)層次：

第一梯隊(duì)的依然是北京、上海、深圳這幾個(gè)大城市。北京和深圳的房?jī)r(jià)，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了27萬(wàn)元/平米。上海也達(dá)到了25萬(wàn)元/平米。

第二梯隊(duì)為重點(diǎn)的新一線城市。平均價(jià)格在10萬(wàn)元至20萬(wàn)元之間，例如廈門(mén)是17萬(wàn)元/平米、廣州為14萬(wàn)元/平米、杭州12萬(wàn)元/平米、南京也在12萬(wàn)元左右。
第三梯隊(duì)是主流二線城市，房?jī)r(jià)平均在5萬(wàn)元至10萬(wàn)元之間。例如天津、福州等城市房?jī)r(jià)為10萬(wàn)元/平米、蘇州、寧波的房?jī)r(jià)也達(dá)到了9萬(wàn)元/平米、青島是8萬(wàn)元、武漢7萬(wàn)元。
第四梯隊(duì)是一般二線城市，主要是成都、濟(jì)南、合肥、東莞、?？凇⑧嵵?、無(wú)錫等城市，房?jī)r(jià)普遍在6萬(wàn)元以上。

為什么會(huì)有這種“看似有點(diǎn)不合理”的房?jī)r(jià)測(cè)算，指聞君總結(jié)了一下，主要的論據(jù)來(lái)源于3個(gè)方面：
1、城市化。
2020年底，我國(guó)城市化率達(dá)到63%水平，比起40年前，已經(jīng)取得了跨越式發(fā)展，速度要比世界上其他國(guó)家快得多。然而對(duì)比美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平，依然有較大的差距（發(fā)達(dá)國(guó)家城市化普遍在75%以上），按照過(guò)去每年遞增1個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，要達(dá)到75%的城市化率，還需要13年左右的時(shí)間。
城市化，歸根結(jié)底是75%以上的人常住在城市，而現(xiàn)階段，我國(guó)還有5億-6億人常住農(nóng)村，隨著城市化的推進(jìn)，必然需要2億-4億農(nóng)村人進(jìn)入城市。他們進(jìn)城找工作、進(jìn)城務(wù)工、進(jìn)城掙錢，但每個(gè)人都有住房的必然性需求，房地產(chǎn)在需求增多的情況下，水漲船高。

2、土地財(cái)政。
房?jī)r(jià)高的主要原因，還有人歸結(jié)為地價(jià)，土地財(cái)政成為了支撐地價(jià)快速上浮的根本因素。數(shù)據(jù)顯示2020年全國(guó)土地出讓一共獲得收入8.4142萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，占到全國(guó)財(cái)政收益的46%，占到地方財(cái)政收益的84.03% ?？梢哉f(shuō)，土地出讓金在城市收入結(jié)構(gòu)中占比依然居高不下。
除了深圳等幾個(gè)實(shí)體產(chǎn)業(yè)眾多的城之外，80%以上城市依然表現(xiàn)出高度的“土地依賴性” 。專家認(rèn)為，這種局面在短期內(nèi)（至少在將來(lái)的5至10年內(nèi)）不會(huì)有特別大的改變，進(jìn)而助推樓市持續(xù)向前。

3、資產(chǎn)價(jià)值。
房地產(chǎn)可能下行嗎？除了沒(méi)有買房的人短暫有這種“期盼”之外，市場(chǎng)上其他主體并未期待地產(chǎn)下行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望上漲、銀行背負(fù)著巨額的房貸債務(wù)，自然不能讓地產(chǎn)收縮，已經(jīng)購(gòu)房的人不僅有房貸債務(wù)而且房子占到家庭資產(chǎn)70%以上比重。這么多人希望漲，能降得下來(lái)？