本篇文章以下圖中的幾組法律關系作為索引展開論述，以期對您有所幫助 。
【查封房子不結案永遠解不了嗎 房子查封后多久拍賣】
根據上圖可知，在按揭購房模式中，購房人購房的具體步驟為：
1.A作為購房人與B開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》；
2.A再作為借款人與C銀行簽訂《借款合同》；
3.A同時作為抵押人與C銀行簽訂《抵押合同》，以購買的商品房提供抵押擔保；
4.此種模式下，購房者通常所購房產均為期房，故在無法取得房產證的情況下，只能為C銀行辦理抵押權預告登記（即“預抵押”） ?；诖耍珻銀行通常會與B開發(fā)商簽訂《保證合同》，要求B開發(fā)商為A的借款提供階段性連帶責任保證 。同時《保證合同》中也會約定在C銀行取得抵押物的《他項權證》時，B開發(fā)商解除保證責任 。
綜上，在此種交易模式下，如A出現借款逾期時，C銀行必然提起訴訟要求A償還全部借款，同時會對抵押物采取保全措施（即“預查封”） 。在經過審判程序后，如A未履行判決確定的義務，C銀行申請強制執(zhí)行A時，必然面臨對抵押物的處置問題 。但實踐中對于首輪采取預查封的房產能否直接進行拍賣存在不同觀點 。因此，筆者將對此問題作如下分析，以期為您的實務處理提供不同的思路 。
【何為預查封？何為正式查封？二者有何區(qū)別？】
2004年2月10日，最高人民法院，國土資源部，建設部聯合發(fā)布了《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號】（以下簡稱“《通知》”） ?！锻ㄖ肥鍡l規(guī)定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：……（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋 。”據此，對于被執(zhí)行人購買的還未進行產權登記的房產，人民法院可以進行預查封 。同時《通知》第二十二條規(guī)定：“國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù) ?！睋?，預查封是一種對權屬變更、轉移的限制性措施 。
綜上，可以得出“預查封”是一種對被執(zhí)行人享有物權期待權的房產所采取的限制性措施 。而通常此類房產尚未進行物權登記，僅僅是履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù) 。而正式查封是指人民法院對被執(zhí)行人所有的動產或有權屬登記的不動產所采取的的限制性措施 。具體來說主要存在以下兩點區(qū)別：第一，正式查封的財產權屬清晰，通常歸被執(zhí)行人所有；而預查封的財產通常還未辦理產權登記，所有權暫時不歸被執(zhí)行人所有 。第二，正式查封的房產在查封期間，登記機關不得進行轉讓等權屬變更；而預查封期間，登記機關可以將預查封的土地、房屋權屬登記到被執(zhí)行人名下 。
【預查封房產能否直接進行拍賣？】
根據《最高人民法院關于適用
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