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購房置業|深圳、香港的糾纏，為什么房價的表現最敏感？

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■香港中高端房屋裝修價格 ， 與深圳基本持平？

近日 ， 房地內參發布了一條視頻 ， 創始人尹香武先生講述了其最近的觀察：發現香港中高端的房屋裝修價格與深圳的價格基本持平 。
以前 ， 香港的裝修價格可以在深圳購買一套房 ， 價差之大 。 現在 ， 120㎡的房子 ， 在香港從設計到裝修完 ， 中高端價格在60萬左右 ， 這基本與深圳同類房子的裝修價格持平 。
尹先生認為：這充分表明當前深圳的房地產市場各方面的水平相較以往都有質的飛躍 。 未來 ， 深圳房地產市場發展會走香港的發展道路 ， 房價甚至超過香港也將更有可能 。
對此 ， 有人表示了質疑：香港房子港島剛需25萬/㎡ 。 事實上 ， 25萬港元 ， 而且是套內面積計價 ， 折算成人民幣以建筑面積計價就是14萬元人民幣/㎡ 。

其實 ， 我們認為 ， 深港樓市一體化是未來趨勢 ， 而且兩座城市之間在新房表現上相當一致：住宅供應短缺 ， 缺少庫存 ， 缺少新建商品房用地 。
■深圳與香港的糾纏與接龍 ， 接下來會如何演繹？
現今兩地實際存在的實力差距正在慢慢接近 ， 二者殊途同歸 。
在人口以及經濟數據上 ， 兩者之間也差不多 。
據深圳統計局數據：深圳人口是1760萬 ， GDP是3萬億 。
過去的幾十年 ， 深港樓市都走過不同尋常的道路：從相差懸殊到逐步接近 ， 從港人熱衷北上置業到“南下”資金蠢蠢欲動 ， 不管是跌時的驚心動魄 ， 還是漲時的泡沫隱憂 ， 房價永遠是繞不開的重要話題 。
研究統計 ， 通過對深圳羅湖口岸、福田口岸、深圳灣口岸各選取三個深圳市的樣本樓盤 ， 并在各個口岸區域個選擇三個香港的樣本樓盤進行對比發現 ， 香港樣本房價算術平均數為45748元/平方米 ， 深圳樣本房價算術平均數為30499元/平方米 ， 仍然存在一定差距 。 但這種差距有不斷縮小趨勢 ， 尤其在深圳灣口岸表現明顯 。
根據香港差餉物業估價署和香港土地注冊處的成交數據 ， 可以清晰看出深港兩岸房價對比 。
當然 ， 在頂豪宅上 ， 深港兩地的差距還是大的 ， 畢竟香港早已出現了100萬/平的超豪 。

香港新鴻基發展的凱旋門一個二手房 ， 以近1600萬元的價格售出 ， 實用面積420平方尺（38.64㎡） ， 以1550萬元（1258萬元人民幣）成交 ， 實用面積呎價36905元（29957元人民幣） ， 折算成人民幣32萬/㎡ 。



位于香港九龍高鐵站附近 ， 交通非常方便 。 而與香港凱旋門同類地段的深圳物業 ， 我們以恒裕濱城為例 ， 單價也接近29萬元 ， 一套房總價達數千萬元 。

2021年6月22日 ， 深圳南山“恒裕濱城二期”一套住宅拍賣成交 。 該房源戶型228.72平方米 ， 最終成交價為6317.5萬元 。 以此計算 ， 成交單價為27.6萬元/平 ， 與香港同類項目價格差不多 。

■深港融合 ， 真的要來了？
港深融合區域一體化是中國未來發展大趨勢 ， 在經濟水平強勁發展驅動下 ， 深港兩岸房價接軌是個大趨勢 ， 兩地房價趨同的程度和速度 ， 取決于兩地融合的程度 。
從世界都市圈發展的規律看 ， 只要城市之間的融合沒有大的障礙 ， 兩地的物業價格就會趨同 。

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