1. 首頁 > 云知道 > >

|存貨一萬億，市值兩千四百億地產龍頭該如何破局

【|存貨一萬億，市值兩千四百億地產龍頭該如何破局】|存貨一萬億，市值兩千四百億地產龍頭該如何破局

文章圖片

|存貨一萬億，市值兩千四百億地產龍頭該如何破局

文章圖片


萬科企業股份有限公司是中國房地產領域的領軍企業 1984年成立 1991年在深圳上市 。 萬科財務狀況優良 歷年銷售收入和銷售利潤也在房地產行業中遙遙領先 是房產行業中的佼佼者 。

由于需要支付購地費用、員工工資、材料費用等等硬性開支 ， 這些支出少則幾千萬、上億人民幣 ， 動則數十億百億人民幣 ， 地產企業很難自掏腰包 ， 所以只能依賴向銀行貸款才能彌補這么大的資金缺口 ， 而且由于前些年地產行業的高速發展和信貸的無序擴張 ， 銀行非常愿意向地產企業發放信貸 。 這就導致了很多的地產企業資產負債率偏高的現象 ， 萬科當然也不例外 ， 資產負債率基本都是在80%附近徘徊 。
在前些年地產行業迅猛發展時還出現了不少空手套白狼的奇觀 ， 地產企業通過借貸拍下地皮 ， 然后將其作為抵押再借貸 ， 重復此過程 ， 讓企業規?？焖贁U張 ， 這在企業的快速發展時期的確有利于規模的快速擴張 ， 但是發展一旦出現減慢或者停滯時地產企業出現資金鏈斷裂 ， 債務危機等等問題接踵而至 。

我們從萬科2021年年報來看 ， 營收同比增長8% ， 但是盈利收入卻同比減少了45% ， 出現了增收不增利的情況 ， 同時凈資產收益率也從20%降到了9.78% ， 當然也可以用叫做股東的回報率 ， 直接對半砍了 ， 2021年貨幣供應量同比增長大概也是在9%左右 ， 從這個角度作為一只投資標的勉強合格 。
萬科的存貨高達1萬億人民幣 ， 是它營收的兩倍還多 ， 對于很多企業而言 ， 存貨量很大可能也就是意味著它的財務報表有可能參有水分 ， 產品滯銷等等問題 ， 但是對于地產 ， 酒類等企業而言 ， 存貨不一定是壞事 ， 酒是越陳越香 ， 地產的企業的存貨大多數都是地皮 ， 建筑原料 ， 未出售的房屋 ， 在建工程等 ， 所以并不都是壞事 。

但是投資講的是預期 ， 萬科的預期 ， 或者說是房地產行業的預期咋樣呢 。 人們大部分的需求無非就是衣食住行 ， 所以在一定程度上來說 ， 房地產是剛需 。
但是由于前些年房地產行業的無序迅猛發展 ， 越來越多的資金進入了地產行業 ， 不斷抬高房價 ， 百姓怨聲四起 ， 過高的生活成本進一步抑制了人們的生育意愿 ， 同時過高的房價還將地產的泡沫越吹越大 ， 如果不加以制止 ， 日本20年的經濟低迷 ， 美國的次貸危機也許還會出現在我們這 ， 在前些年萬達壯士斷腕 ， 大量拋售地產保命時的時候不少人落井下石 ， 只有去年的許老板才知道老王是多么精明 ， 所以出臺了一系列的政策 ， 限購 ， 房住不炒等等 ， 為地產的健康發展指明道路 。
萬科也采取以很多措施來穩定股東和試圖改善業績 ， 像取消高管層級全都下沉到前線 ， 未來分紅比例都維持在30-40%等等 ， 為了企業的可持續發展 ， 郁亮也在不斷努力 。

大概率我國的房地產行業將進入一個陣痛期 ， 由原來的野蠻生長逐漸轉變為健康穩定的可持續發展 ， 這也符合我國經濟高質量發展的核心需求 ， 畢竟2020年房地產行業對于我國GDP的貢獻率是7.34% ， 房地產和建筑業增加值占到了GDP的14.5% ， 位居各行業第三 ， 可以說對經濟發展起著至關重要的作用 。
再加上對于地產企業的稅收 ， 土地的出讓等是很多地方政府主要的財政來源 ， 所以穩定房價的措施肯定也是會有的 ， 所以地產的預期還是不錯的 ， 企業的資產負債表也在不斷的優化 ， 行業將進入一個更加和諧穩定的發展時期 。

推薦閱讀