北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長史西寧律師為您解讀遇到違法征地拆遷 ， 法律途徑維權(quán)流程？
類似于房屋類的不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬是以不動產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)的 ， 也就是說 ， 假如你想買房 ， 只簽了買賣合同 ， 這個房屋仍舊不屬于你 。 只有雙方到不動產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后 ， 房屋的產(chǎn)權(quán)才屬于你 。
同時《國有土地上房屋征收與補償條例》也規(guī)定 ， 征收補償?shù)膶ο鬄楸徽魇辗课菟袡?quán)人 。 因此 ， 在房屋買賣而未過戶情況下 ， 原房主可能會直接拿著產(chǎn)權(quán)所有證領(lǐng)取征收補償款 。
這也就意味著如果征收部門不知道存在房屋買賣協(xié)議的情況下 ， 其與原房主簽訂補償協(xié)議的行為是善意處分 ， 這里的“善意”是指征收部門在查看了房屋所有權(quán)證后 ， 才與原房主簽訂補償協(xié)議 ， 其行為是合法的 。
那么 ， 作為房屋的買方是不是就抓瞎了呢？
其實不然 。
如果出現(xiàn)以上情況 ， 房屋的買方最好的辦法便是向征收部門發(fā)出聲明 ， 并郵寄買賣雙方簽訂的買賣協(xié)議 ， 以示其對涉案房屋享有的權(quán)利 。 同時 ， 房屋的買方需要向征收方發(fā)出履行補償職責(zé)申請書 ， 要求征收部門直接與自己進行協(xié)商補償事宜 。
如果原房主已經(jīng)與征收部門簽訂補償協(xié)議并領(lǐng)取了補償款 ， 房屋的買方該怎么辦？
如果補償款已經(jīng)被房屋原房東領(lǐng)走 ， 房屋買方仍可以基于《房屋買賣協(xié)議》主張出賣方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因違約造成的實際損失 。 同時 ， 房屋買方能夠獲得的權(quán)益包括退回合同價款 ， 并要求出賣方按照征收補償款總額減去合同款的標(biāo)準(zhǔn)賠付實際損失 。
值得注意的是 ， 如果雙方已簽訂買賣協(xié)議 ， 并在合理期限內(nèi)開始辦理過戶手續(xù) ， 但在手續(xù)辦理過程中房屋涉及征收 ， 那么這時出賣方可以情勢變更或者顯失公平為由起訴撤銷雙方已經(jīng)簽訂的買賣協(xié)議 。
史律師提醒
【律師|沒有過戶，征拆款怎么算！】拆遷是一個長期斗爭 ， 需要全面專業(yè)的知識 ， 需要對全局的把控 ， 需要對法條的合理運用 。 即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師 ， 也在不斷地學(xué)習(xí)和更新 ， 才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷 。 而對于非法學(xué)的人來說 ， 這是一個龐大的課題 ， 不能僅靠短時間的惡補可以達到的 。 所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師 ， 在律師的指導(dǎo)下行專業(yè)維權(quán) 。
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