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雖然房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅回調(diào) ，但市場(chǎng)成交嚴(yán)重萎靡，一旦“有價(jià)無市”成為現(xiàn)實(shí) ，再高的房?jī)r(jià)最終都無法維持。要知道，這些省會(huì)樓市庫存，基本都創(chuàng)出了新高。

數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新房去化周期超過30個(gè)月，鄭州為20個(gè)月，福州為18.6個(gè)月，全線超出12個(gè)月的警戒線。

2022年住宅庫存最高的20個(gè)城市這意味著，即使未來新房全部暫停上市，在這些城市，至少也有1-2年時(shí)間，才能賣完已有的房子。樓市走冷，對(duì)土地市場(chǎng)的影響可謂立竿見影，賣地收入不可避免走入了低谷。日前，福州進(jìn)行首輪土拍，共出讓18塊土地，其中有3塊流拍、3塊現(xiàn)場(chǎng)撤牌，在成交的12塊土地中， 8塊都是底價(jià)成交。值得關(guān)注的是，這一輪土拍，基本都是國(guó)企進(jìn)行兜底，鮮見民企的身影。 03相比樓市，這些省會(huì)的經(jīng)濟(jì)基本面也面臨一定壓力。作為省會(huì) ，這些城市都不乏強(qiáng)省會(huì)的底氣和意圖，但經(jīng)濟(jì)與一線和強(qiáng)二線相比仍有一定差距。最先松綁的鄭州，曾面臨洪澇、疫情的雙重沖擊， GDP增速跑輸全國(guó) 。 2021年，鄭州GDP為1.27萬億，同比增長(zhǎng)4.7% ，增速在萬億城市中僅高于西安，處于墊底位置。（參閱《大洗牌！全國(guó)TOP50城市GDP排行》）
取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期在低位徘徊，而人口流失的速度有增無減。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，不及山東臨沂、陜西榆林、浙江金華等普通地級(jí)市。

要知道，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國(guó)TOP20之列。比經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更嚴(yán)峻的是人口。
2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬減少到1000.9萬，人口萎縮62.7萬，成為全國(guó)唯一人口負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)城市。與鄭州、哈爾濱相比，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭正猛。

2021年，福州GDP達(dá)1.13萬億，不僅躍居全國(guó)20強(qiáng) ，而且時(shí)隔20多年首次超過泉州，躋身全省首位。

這是強(qiáng)省會(huì)、強(qiáng)都市圈戰(zhàn)略助力的結(jié)果，這在《官宣！第5個(gè)國(guó)家級(jí)都市圈來了》中有詳細(xì)論述。對(duì)于福州來說，如何更進(jìn)一步，鞏固全省第一大市之位，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán) 。

04與二線省會(huì)相比，三四線城市的壓力更大。二線省會(huì)普遍都出臺(tái)過嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)正常需求遭到一定抑制，而松綁本身就是一種“武器” ，對(duì)市場(chǎng)能起到一定刺激作用。三四線城市，本身就沒有多少調(diào)控可言，既無限購(gòu)也無限售，門檻本來就已低到地板上，所以借松綁來釋放政策利好的空間幾乎不存在。這是一方面。更嚴(yán)重的是，三四線城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過2年乃至3年的不是孤例。數(shù)據(jù)顯示，一線城市去化周期為12.96個(gè)月，二線18.05個(gè)月，三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù) ，全國(guó)去化周期最高的10個(gè)城市：

防城港、連江、大連、煙臺(tái)、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海。

其中，防城港的去化周期超過90個(gè)月（7-8年），堪稱歷史之最。
?2022年2月末去化周期TOP20城市
這背后的原因同樣不難理解。一方面，三四線城市的經(jīng)濟(jì)基本面普遍較弱，且面臨人口持續(xù)流出的嚴(yán)峻壓力。另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官，維系三四線高房?jī)r(jià)的最大支撐不復(fù)存在。因此，面臨經(jīng)濟(jì)、人口基本面之變，即便出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的大松綁，對(duì)三四線城市的提振效應(yīng)也相對(duì)有限。 05樓市核心政策頻頻“突圍” ，釋放了什么信號(hào)？正如《中國(guó)城市大趨勢(shì)》一書所分析的，樓市是典型的政策市。大漲必有調(diào)控，遇冷必有松綁，這是顛撲不破的鐵律。且不說2022年5.5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo) ，本身就預(yù)示著房地產(chǎn)不能成為拖累。而面對(duì)疫情沖擊、地緣沖突的“黑天鵝” ，房地產(chǎn)的重要性更是有增無減。畢竟，這一輪疫情沖擊之大，超乎預(yù)期。不僅全國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大市上海成為“重災(zāi)區(qū)”之一，眾多萬億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市更是被席卷其中，穩(wěn)增長(zhǎng)面臨前所未有的壓力。