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萬科|萬科：離優秀越來越遠

萬科凈利潤現金流

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過去很多年 ， 萬科作為房地產江湖一哥 ， 優秀、偉大、牛逼的稱贊不絕于耳 。 2018年以前 ， 股價持續上漲了數十倍 ， 也給股東們帶來了足夠的驚喜回報 。
但形勢漸漸偏向了天平的另一邊 ， 股民們把悲傷、失望、不滿的情緒都砸向了萬科 。
2021年 ， 萬科凈利潤225億元 ， 一把回到2016年的水平 ， 同比驟降逾45% 。 這是繼1995年、2008年后出現上市31年以來第三次下滑 。

郁亮交出這樣的成績單 ， 倍感壓力與緊迫 。 在業績推介會上 ， 他很坦誠：“2021年業績表現不好 ， 讓股東失望了 ， 在這里 ， 我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意” 。
“（2022年）破釜沉舟、背水一戰 ， 就是要么死、要么活 ， 沒有中間狀態 。 ”再次回蕩在每一個萬科人的腦海里 ， 揮之不去 。
01三次判斷早在2014年萬科股東大會上 ， 王石直言：房地產行業處于一個微妙的轉型期 ， 市場逐漸成熟、但監管仍需完善 ， 需求逐漸下降 ， 但并未萎縮 。 地產的“白銀時代” ， 是一個市場從增量到存量、競爭從平衡到極化、業務從簡單到復雜、產品從單一到多樣的轉折時期 。
基于此定義 ， 萬科開始行動 ， 調轉經營策略 ， 把投資開發的重心放在一二線城市 。 此外 ， 萬科也開始進行轉型探索 ， 嘗試了多條賽道培育新的增長點 。
然而那時 ， 眾多的房地產巨擘們趁著棚改貨幣化的東風大舉擴張三四線城市 ， 杠桿加得大 ， 規模上得快 ， 儼然行業煥發第二春 。
萬科沒有跟進 ， 躲過了一劫 。
轉眼到2018年 ， 在萬科秋季例會上 ， 會場背景墻滿屏的“活下去” 。 當時 ， 不少同行瑟瑟發抖 ， 認真思考 ， 但也有不少同行卻認為這是聳人聽聞 。 后來 ， 一大批中大型房企依舊瘋狂加杠桿 。 很快 ， 他們嘗到了激進之后的苦果 。
2022年年初 ， 郁亮在萬科集團年會上發言 ， 將中國房地產定義為進入“黑鐵時代” 。 他這樣看當前的房地產：

房住不炒其實就是“房住”和“不炒”兩個方面 。 對于“房子是用來住的”這個方面 ， 政策可能會略有放松 ， 因為要切實解決居民的合理居住需求 ， 對現有需求的一些過于嚴格的限制可能會略有放開 ， 但還是不允許炒的 ， 漲幅限制還會保留 。 盡管“房住”可能會釋放一些需求 ， 但今天還有這么大量的需求嗎？
另外 ， 租購并舉固然對租賃住房是機會 ， 但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇 ， 會分流買房子的需求 。 即使租房需求增多也對沖不了開發業務賣房子規模的下降 。 還有人、地、房的匹配關系可能改變 ， 核心主要城市的住房供應會增加 。 （在黑鐵時代下）還有兩個重大變化 ， 一是市場分化會越來越明顯 ， 二是行業規模開始萎縮 。
房地產正在去金融化 ， 回歸居住屬性 。 因為國家不允許房地產占用過多的金融資源 ， 也不能允許居民因買房背負高額的債務負擔 ， 因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟 。 其實在2020年8月 ， “三道紅線”的出臺再次改寫了行業規則 ， 其影響并不亞于2002年的土地招拍掛制度 。 依靠高杠桿、高負債、高周轉的商業模式不靈了 。

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