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借名買房 ， 房屋到底歸誰的？
-----出資人？or 登記人？
一、基本案情
徐某與譚某是多年的夫妻 ， 在九十年代生有一女兒 ， 之后徐某手頭開始有一些積蓄 ， 于是以十五歲的女兒名義買了一處房產 ， 購房款由徐某支付 ， 登記在小徐名下 。
房產證下來后由徐某保管 ， 涉案房屋也一直用于做生意 。 之后 ， 徐某與譚女士感情破裂協議離婚 ， 女兒與父母的感情也逐漸淡薄 。 不久女兒偷偷將房屋以市價出售 。 徐某知道非常惱火 ， 房屋是自己和前妻買的 ， 雖然登記在女兒名下 ， 但女兒無權處分 。 在溝通無效后 ， 徐某一紙訴狀將女兒訴至法院 ， 要求女兒將出售房款的一半支付給自己 。
二、法律分析
根據《民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后 ， 行為人因該行為取得的財產 ， 應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的 ， 應當折價補償 。 有過錯的一方應當賠 償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的 ， 應當各自承擔相應的責任 。 法律另有規定的 ， 依照其規定” 。
由此產生兩種結論：
（一）借名協議無效 ， 而房屋買賣合同有效
這種情況下 ， 借名協議無效 ， 意味著出資人支付給被借名人代為轉付的購房款 ， 在合同無效后 ， 只能由被借名人予以返還 ， 雙方形成的是一種債權債務關系（甚至是贈與） ， 而被借名人取得房屋的產權 。
（二）借名協議及房屋買賣合同均無效
這種情況下 ， 意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效 ， 進一步意味著出賣人需要返還被借名人的購房款 ， 而被借名人應依法返還房屋 。 因此 ， 當借名協議及房屋買賣合同均無效的情況下 ， 系爭房屋的產權可能將恢復到當初的初始狀態 ， 很明顯不符合客觀現狀 。
對于民事訴訟來說 ， “不告不理”是基本處理原則 ， 若在沒有利害關系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下 ， 《房屋買賣合同》按照有效來處理 ， 也就意味著在《房屋買賣合同》被確認無效之前 ， 房屋的產權仍然歸被借名人所有 。
因此 ， 本案關鍵在于審查該借名協議是否構成“贈與” 。 通過徐某支付房屋的購房款及相關費用 ， 一直抱有房本原件來看 ， 徐某和譚某未作出將房屋贈與女兒的意思表示 。 結合徐某在庭審中陳述其是為規避生意風險而將房屋登記在女兒名下 ， 可認定該借名買房的行為并非贈與 。
三、談談心得
父母出資購房 ， 登記在未成年子女的名下 ， 究竟屬于贈與還是借用子女名義購房 ， 在實踐中確實容易混淆 ， 需要針對實際情況綜合考慮 。 不論是借用子女名義購房還是將房屋贈與子女 ， 一般房屋都由父母出資購買 ， 在子女未成年時 ， 房屋的相關權利憑證及實際控制等一般也交由父母掌握 ， 所以兩種法律行為存在很多相似之處 。
在進行判斷時 ， 一方面要審查父母是否存在借用子女名義購房的合理解釋；另一方面應當通過雙方的行為審查父母是否存在將房屋贈與子女的意思表示 ， 如權利憑證和控制權的移交等 ， 從而對贈與和借用子女購房的情況進行區分 。
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