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地產股|“最大隱形地主”敗退房地產：曾是收費站包租公，今一筆投資虧432億

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地產股|“最大隱形地主”敗退房地產：曾是收費站包租公，今一筆投資虧432億

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2018年9月26日 ， 華夏幸福創始人王文學攜一眾高管飛赴深圳 。
此行的重要議程 ， 是與中國平安集團簽署戰略合作協議 。 兩個月前 ， 這位當時身家近500億的河北首富將公司19.7%的股份轉讓給平安資管 ， 作價137.7億元 。
自此 ， 華夏幸福成為萬億平安集團的重要戰略協同企業 。 對平安來說 ， 花138億成為這家“環京地王”的第二大股東 ， 無異于抄底；而對王文學和華夏幸福來說 ， 抱上平安集團的大腿 ， 不僅可以解當下的債務燃眉之急 ， 更可以獲得來自平安集團源源不斷的輸血支持 。
不料 ， 平安集團抄到懷中的是一顆雷 。
等到兩年后華夏幸福債務逾期 ， 平安集團披露 ， 其對華夏幸福的風險敞口已達540億元 。 2021年報顯示 ， 平安集團對華夏幸福計提資產減值432億元 ， 成為拖累平安集團歸母凈利潤大幅下降的重要原因 。
長久以來 ， 由于入股碧桂園、中國金茂、旭輝控股等大型房企 ， 手握大量不動產資產 ， 馬明哲及平安集團也被市場稱為“中國最大的隱形地主” 。 隨著頭部房企萬科喊出“活下去” ， 恒大深陷債務泥潭 ， 在房地產調控加碼、疫情沖擊等多重因素下 ， 房地產企業正經歷艱難時刻 ， 房企背后的保險金主們也不得不重新檢視房地產資產的投資邏輯 。
如今 ， 一些保險機構開始用腳投票 ， 上演大撤退 。
“最大隱形地主”如何煉成
客流如織的北京東直門地標建筑來福士中心 ， 在2021年三季度迎來了新主人——平安集團 。
2021年6月 ， 平安人壽以330億接手凱德旗下北京、上海、杭州等6家來福士廣場部分股權 。 平安集團手中的不動產規模大幅膨脹 ， 年報中投資型房地產的規模從上年的571.54億元增加至1016.90億元 。
來福士中心只是平安集團近年來在房地產領域的“獵物”之一 。 自2010年監管放開險資投資不動產的限制后 ， 平安集團先后出現在碧桂園、旭輝控股、華夏幸福、中國金茂等多家規模房企的大股東之列 。

對于“中國最大隱形地主”的稱謂 ， 平安集團頗感不滿 。
“我感覺市場對平安在房地產業務上還是有一些誤解 。 ”平安集團總經理兼聯席CEO謝永林在2021年中期業績會上強調 ， “平安投資不動產 ， 是用來收租的 ， 不是用來炒地皮的” 。
“地產也是中國經濟的組成部分 ， 平安選擇在幾萬億的保險資金中配置一定比例的不動產 ， 是組合管理的重要部分 。 ”謝永林表示 。
平安集團高管曾介紹 ， 保險資金投資地產資產是國際行業慣例 。 保險資金負債端的特點就是久期長（持續期10年-20年） ， 資金體量大 ， 資金來源穩定 ， 所以需要配置能夠穿越周期、來源穩定的資產 ， 地產行業是符合這樣的資產特性 ， 能夠抗通脹 ， 穿越周期 。
財報顯示 ， 截至2021年末 ， 平安集團手握3.92萬億保險可投資金 ， 其主要來源于平安集團的壽險及健康險、財險業務 ， 保單的平均年限為14.2年 。 同期 ， 平安集團保險資金組合中不動產投資余額在總投資資產中占比5.5% ， 距離監管30%的比例上限相差甚遠 。
但基于平安集團雄厚的資金規模 ， 這部分的投資余額已經達到2161.38億元 ， 其中物權1006.47億元 ， 股權568.63億元 ， 債權586.28億元 。

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