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來源：經(jīng)濟(jì)觀察報
（_原題為：北京二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院，律師提示存在風(fēng)險）

（圖片來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）
一個名為鼓隅院的四合院項目因“二環(huán)內(nèi)、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內(nèi)擠滿了看房人和銷售人員。
該項目無論是售價還是折合租金，都大大低于市價，引發(fā)坊間對其風(fēng)險的討論。律師表示：由于合同中約定的房號找不到對應(yīng)的實物，如果未來交付存在問題，面臨著錢房兩空的可能。
值得注意的是，目前鼓隅院項目產(chǎn)權(quán)所有權(quán)在弘華恒泰（北京）投資有限公司和恒祥永泰（北京）投資有限公司兩家企業(yè)名下，而項目出租方為東瓴物業(yè)管理（北京）有限公司。而且還有一家技術(shù)咨詢公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司參與其中。

鼓隅院項目北院大門外 ?？蛻舴?wù)中心就在里面負(fù)一層（田國寶/攝）
價格低

鼓隅院北院內(nèi)部構(gòu)造（田國寶/攝）
據(jù)一位銷售人員介紹，鼓隅院項目共有8個四合院，共計300多套房子，每套房子的面積從27平方米到50平方米不等。“項目是70年大產(chǎn)權(quán) ，賣的是30年使用權(quán) ，每平方米兩萬四到兩萬七 ?！?br /> 目前推出的房源有南北兩個四合院，共有70套房子，其中南院41套，客戶服務(wù)中心所在的北院有29套。每個房間的大小不同，但都有獨立的衛(wèi)浴， “面積小的單價高一點，面積大的單價相對低一些 ?！鄙鲜鲣N售人員表示。
以一間面積33.9平方米的小戶型單間為例，單價為27399元/平方米， 30年租金總額為52.31萬元，服務(wù)費總額為40.57萬元，合計總價為92.88萬元。折合下來，每月租金只有2580元，不到市場價一半。
項目所在的鼓樓西大街區(qū)域位于什剎海北側(cè) ，附近為數(shù)不多的二手房價格普遍在12萬元/平方米以上。鼓隅院項目雖然只有30年使用權(quán) ，但不到3萬元/平方米的單價，僅是周邊市場價的四分之一。
【北京二環(huán)內(nèi)現(xiàn)2萬元/㎡四合院北京四合院價格】從租金方面看，鼓隅院項目租金遠(yuǎn)低于周邊同類物業(yè)租金。
龍湖冠寓在工體西路附近的長租公寓55平方米房間起步租金為1.81萬元，折合成單價也達(dá)到了329元/平方米/月，位置雖然不如鼓隅院項目，但租金是鼓隅院項目的4倍。
距離鼓隅院項目不遠(yuǎn)、位于安定門二環(huán)邊上的萬科泊寓長租公寓項目，其中34.92平方米房間租金起步價為6700元，折合成單價也達(dá)到了191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。
租期30年

銷售人員為客戶介紹項目產(chǎn)權(quán)情況（田國寶/攝）
鼓隅院30年使用權(quán)分為兩部分，其中20年為租賃期，剩余10年為贈送。想要獲得這些房子30年的租賃權(quán) ，租戶需要簽署兩份合同，一份是與東瓴物業(yè)管理（北京）有限公司簽署的租賃合同。
另一份是與咨詢服務(wù)合同，由一家技術(shù)咨詢公司與租戶簽訂。據(jù)銷售人員透露，這家技術(shù)咨詢公司主要負(fù)責(zé)房屋改造及后期物業(yè)服務(wù) 。
據(jù)銷售人員提供的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件顯示，這些四合院的所有人為弘華恒泰（北京）投資有限公司和恒祥永泰（北京）投資有限公司兩家企業(yè) 。租賃合同內(nèi)容顯示，兩家公司都是在2016年獲得西城區(qū)頒發(fā)的不動產(chǎn)證。