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農(nóng)村所有的土地 ， 包括宅基地 ， 自留地 ， 自留山等 。 都屬于農(nóng)民集體所有 ， 這在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條中有明確規(guī)定 。 說(shuō)白了 ， 村民只是依法取得這些土地使用權(quán) ， 只能按土地的性質(zhì)去使用 。 而村民是沒(méi)有這些土地所有權(quán)的 ， 根本沒(méi)有權(quán)利對(duì)其進(jìn)行買(mǎi)賣(mài) 。 因此單純的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同肯定是無(wú)效的 。
不過(guò) ， 農(nóng)村的房屋作為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn) ， 現(xiàn)在也是可以買(mǎi)賣(mài)的 。 當(dāng)然 ， 買(mǎi)賣(mài)這個(gè)房就會(huì)出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題 ， 因?yàn)檫@些房屋是建筑在宅基地之上的 。 單純的只賣(mài)房屋好像有點(diǎn)說(shuō)不通 。 說(shuō)白了 ， 如果不連同宅基地一同買(mǎi)賣(mài)這個(gè)房 ， 到時(shí)候買(mǎi)房者買(mǎi)了房 ， 村集體要收回宅基地 ， 難道讓買(mǎi)房者把房子搬走嗎？這顯然是不合理的 ， 因此地(宅基地)隨房走是十分必要的 。
【大悅城|農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？】
那么從這個(gè)角度來(lái)講 ， 如果買(mǎi)了農(nóng)村的房子 ， 也就相當(dāng)于買(mǎi)了農(nóng)村的宅基地 。 當(dāng)然 ， 買(mǎi)房之所以能買(mǎi)這個(gè)宅基地 ， 是基于房屋存在的情況下形成的 。 也就是說(shuō) ， 雖然在買(mǎi)房的同時(shí) ， 也購(gòu)買(mǎi)了房屋下的宅基地 ， 但是宅基地不是獨(dú)立存在的 。 說(shuō)白了 ， 房子在 ， 宅基地就在 ， 房子不在了 ， 宅基地也就沒(méi)有了 ， 村集體將依法收回 。
此外 ， 現(xiàn)在鼓勵(lì)進(jìn)城的農(nóng)民 ， 有償退出農(nóng)村的承包地 ， 宅基地 ， 自留地等土地 。 而這種有償退出有很多種方式 ， 而這些方式說(shuō)得難聽(tīng)點(diǎn)兒 ， 其實(shí)都是買(mǎi)賣(mài) 。 當(dāng)然最常見(jiàn)的一種方式就是直接退給村里 ， 村里補(bǔ)償一些錢(qián)給退出者 。 也就是說(shuō)把農(nóng)戶(hù)把自己的承包地 ， 宅基地 ， 自留地等賣(mài)給村集體 ， 而這樣的買(mǎi)賣(mài)肯定是合法的 。
而另一種退出方式 ， 則是將這些土地(使用權(quán))退給同村的村民 。 通過(guò)這種方式 ， 原土地承包使用者與村集體之間的土地承包合同關(guān)系解除 。 接收這些土地的人 ， 與村集體形成新的土地承包關(guān)系 。 當(dāng)然了 ， 把自己的土地(包括宅基地)退給同村的村民 ， 肯定也不會(huì)白退 ， 接受者肯定也要支付一定的補(bǔ)償給退出者 ， 否則為什么會(huì)退給你而不是其他人呢？說(shuō)白了 ， 這肯定也是一種買(mǎi)賣(mài) 。
不過(guò) ， 就退出(買(mǎi)賣(mài))宅基地而言 ， 接手方不但需要是同村的人 ， 肯定要符合一戶(hù)一宅的原則 ， 以及其他的相關(guān)規(guī)定才行 。 值得注意的是 ， 這些所謂類(lèi)似于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的(退出)形成 ， 都需要在村集體知曉并同意的情況下才能進(jìn)行 ， 且只有這樣才能得到法律的認(rèn)可 。
總之 ， 私自買(mǎi)賣(mài)宅基地 ， 合同肯定是無(wú)效的 。 而將宅基地類(lèi)似于買(mǎi)賣(mài)的有償退出 ， 則是可以的 。 不過(guò)這有個(gè)前提 ， 就是得經(jīng)村集體知曉并同意才行 。
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