連續5年拿下“2000萬+”的成績單后，西安商品房銷量在2021年出現下降。
不可否認的是，近年來房地產快速發展、投資規模上升，推動了城市化進程，西安住房總量因此持續攀升。最新統計年鑒顯示，全市人均住房建筑面積達34.9㎡。
在這樣一種狀態下，西安究竟還缺不缺房子？
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西安樓市銷量下降27%
5年周期結束？
在西安2021年的經濟增長中，工業、制造業等扮演重要角色。
房地產卻明顯回落。2021年，西安房地產開發投資下降7%，商品房銷售面積1856.73萬㎡，下降27%，銷量遭遇近6年新低。
由近十年數據可見，西安樓市本輪上升期開始于2016年。2016-2020年連續5年商品房銷售面積超過2000萬㎡，最高值是2018年，達到2713.46萬㎡。
最高值后的2019、2020年，西安商品房銷量下降，但降幅不大。與之相比，2021年全市商品房銷量“跌”破2000萬㎡，相當于回了5年前。
這和供應量減少有關。據美城數據，2021年西安商品房供應面積2391.33萬㎡，同比下降13%。此外，還有“外力”影響。據中指院分析，這些“外力”包括：疫情影響；宏觀層面的三道紅線、融資環境收緊；還有限購、限貸升級，二手房指導價、集中供地等政策。
但是，市場是由供需兩方面決定。過去幾年西安樓市量、價齊漲，也對需求造成一定透支。
房地產投資連年增長，則推高房產總量。2019年，住建部門公布的西安住宅總量已超過400萬套。2019、2020年，全市房屋竣工面積2726.28萬㎡、3486.09萬㎡，再加上小產權房、城改和棚改房、城中村及企業房產，西安住房總量或達600萬套左右。
物以稀為貴。商品一旦多起來，就容易帶來價值下降的錯覺，房子也是。所以，有這么一種說法：房子蓋的太多，未來房子沒有價值了。
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西安人均住房面積34.9㎡
你達標了嗎？
住房總量增多，直接影響是居住條件變化。
《2021西安統計年鑒》顯示，2020年西安城鎮居民人現住房建筑面積約34.9㎡。若算上2021年超千萬平的住宅銷售，西安城鎮居民人均住房面積或已達到35㎡。
注意，建筑面積≠居住面積。因為公攤存在，西安真實人均得房率要打折，以平均公攤20%推算，西安人均實際居住面積或28㎡左右。
按住房來源區分，36.2%購買商品房，19.4%購買房改住房，14,2%是自建住房，11.9%是租賃住房，拆遷安置房、購買保障性住房、繼承或獲贈住房及其他占比為9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。
與十年前相比，西安人均住房建筑面積增加了6㎡。
按34.9㎡計算，一戶三口之家住房建筑面積大約是104.7㎡。那么，房子夠住了嗎？
答案是否定的。
首先，各家庭居住質量參差不齊。比如西安最早一批商品房誕生于上世紀80-90年代，距今已有30年。早期房產面積很小，加上管道、線路等老化問題，成了如今的“老破小”。
還有家庭人口增加，原有住房面積、功能已難以滿足生活需求。
雖然住房產權70年，但房子使用壽命很難達到70年。
其次，據《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》預計，“十四五”期間，城鎮常住人口年均增量約為25萬人，西安仍是人口凈流入城市。
年均增量約25萬，五年下來大約是125萬。人口增加，得有房子住。按人均34.9㎡推算，125萬人口增量，對應了每年超800萬㎡房產供應。
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