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商業|6大建議，讓小體量商業開發不那么難

近兩年小體量商業集中爆發，一是因為一線及新一線城市老商圈已經進入城市更新期；二是因為三四線城市隨著城改進程的結束，大盤規模供地減少；從未來的土地供應角度出來，3-5年時間內也基本上是滿足新區域人的就近消費的小體量商業為主。而對于商業新手開發企業來說，小體量商業要如何做才能發揮出大的能量？一直是其困擾的問題，本文就來找尋小體量商業開發難點以及未來開發小體量商業的要點。
思考全盤價值是商業塑造的起點
商業是塑造或者提升全盤價值最好的切入點，前期沒有想明白商業功能，很多業主在銷售期都錯失了一個超乎預期的“銷售道具”，而銷售道具的運用可以從以下兩個案例來得到啟發。
案例一：生活功能空間的極致化延伸，比如我們在操作鄭州萬科項目時提出“小家庭大客廳”的概念，將剛需購房者所需要的功能性空間通過商業的功能來實現，提升銷售勢能。
商業|6大建議，讓小體量商業開發不那么難

案例二：商業示范區打造，用較低的成本為項目打造一個“引流器”，目前市場上的常規做法兩種；一種是做“真”的商業示范區，如周口一峰夢想城，先建出來2000-5000㎡商業區域，通過場景營造+招商運營將商業的氛圍提前呈現。另外一種是做“假”的商業示范區，僅通過場景營造如外擺、商業櫥窗的設計將商業氛圍呈現出來，助力銷售；比如新城吾悅街區的銷售都在采用這種方式。
結合服務的小體量商業的服務案例，以及開發過程遇到的問題，發現開發企業在開發小體量商業時，常出現的三大思維誤區：
- 財務邏輯不清晰，造成理想與現實的差距
很多時候在規劃前期，開發企業沒有算明白項目整體的開發賬；明明是需要回收資金的，需要銷售；但是最后卻規劃了一個盒子類或者裙樓物業，后期沒有辦法劃成容易銷售的商鋪面積、又沒有考慮后期商戶經營性的需求，造成尷尬的處境。
- 為了資金的平衡，追求極致的小
商業地產的開發是一個長線運營的項目，前期投入成本相對來說較高，對運營專業要求相對較高，而投資回報周期相對來說較長。因此很多開發企業就談“商”色變，想盡一切的辦法來縮減商業的面積，造成后期難以達到運營的條件，無法形成核心競爭力。
- 節約成本，規劃“通用商業”
在開始做商業的時候，為了節約成本就沒有找類似我們這樣的策略咨詢公司，來確定商業未來的發展方向和操作模型；很多業主僅找行業內比較知名的設計院，認為有大師的背書就可以高枕無憂了，可是商業類的建筑需要滿足后期商業設計條件、商業經營需求的設計原則；只有規劃能讓商家用的商鋪、才能最大化的發揮商業的商用價值。
如何用財務模型指導建筑模型
開發初期很多業主會認為我先把能銷售的產品銷售出去、基本上也能收回前期的開發成本了，剩余的商業自持或者銷售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商業產品規劃有問題滿足不了后期經營業主的需求，大多數都會造成空鋪的出現，租金收不上來，最后形成惡性循環。“世界上沒有兩片相同的葉子”，商業也是同理，每個項目的開發有其獨特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戲；商業是全盤考慮后產物，我們常說財務模型指導建筑模型。
商業建筑的核心就是規劃商用價值高的產品、那么小體量商業如何規劃商用價值高的產品呢？可以從以下六個方面給各位朋友們一些啟發。
1）更開放的空間：商業是“浪費”的藝術。小體量商業本身體量有限，因此呈現的空間要更加極致、讓人能聚集起來；還有就要盡可能的和人流量大的街道聯通，以開敞式的規劃形式來保證人自然而然的流入。

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