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林騰蛟|這些房企向死而生

昆明樓市土地預售

林騰蛟|這些房企向死而生

文/樂居財經 曾樹佳
哪怕被業主送上一面“錦旗”，黃其森也不再逃避。這幾個月來，他慢慢活躍在鏡頭前，一邊開發布會，一邊去項目現場指導工作。
跨過2021年，泰禾集團官微寫到：“歲末年初，我們聽到內部外部，都有很多更振奮的聲音。”其總結了公司從產生“混沌觀望情緒”到“多個項目交付了房子”，前路似乎清晰了不少。
其實，早在去年7月，黃其森在發表《泰禾的形勢與任務》時，就已結合實際提出，“天時地利人和皆已具備，我們開始進入上山路?！?br /> 黃其森的底氣，并非憑空而來。外界普遍認為，泰禾在2020年中就拉開暴雷序幕，彼時調控雖已逐漸深化，但市場仍保持一定的熱度，陷入流動性危機的房企并不多。加上泰禾的資產大多位于一二線，其資產處置難度不是很大。
從這個角度看，較早暴雷的時間節點，反而讓泰禾、華夏幸福等房企，有了更大的流動性操作空間，可謂是“禍兮福所倚”。
反觀那些在去年下半年集中爆發危機的開發商，在風聲鶴唳中求生，則顯得艱難了許多，不僅“白衣騎士”不會出現，而且連拋售資產都要被買家挑肥揀瘦。
一位暴雷房企老板更是坦言，“習慣了打順風球，突然有了逆風球，不知道該怎么打?！彼麄兠刻煨枰媾R各種選擇題：是先還美元債還是商票？是裁員還是降薪？是處置資產還是賣股權？
地產領域依舊充滿著不確定性，外界既無法預料接下來會有哪家房企陷入困境，也無從得知現已處在流動性危機中的地產商，有多少能轉危為安。
不過，除了少數躺平的企業之外，大部分房企還是在積極自救的。自助者天助，房企若能堅定擺脫困境的決心，并為此付諸行動，無疑將更有可能走出泥潭。
贏在時間節點
華夏幸福似乎是較早看到曙光的企業，因為它的債務重組方案，于去年12月審議通過了，現正繼續推進債務重組協議洽談、簽署等《債務重組計劃》有關事項的落地。
華夏幸福定下了四大具體方案，化解其2192 億元的金融債務。其一是出售資產，實現回籠資金約750億元，其中570億元用于現金償付債務，剩余180億元用于經營，另可帶走金融債務約500億元。
此外，優先類金融債務展期或清償約352億元；以持有型物業等約220億元資產設立的信托受益權份額抵償；剩余約 550 億元金融債務由公司承接，通過后續經營發展逐步清償。
這些明確量化的債務償還指標，讓華夏幸福壓抑許久之后，終于探出了水面。
它的暴雷，經歷了一個較長的累積過程。早在2017年，環京區域出臺“限購令”，樓市大幅降溫，重倉該區域的華夏幸福，就已出現經營性現金流由正轉負的情況。
也是在這一年，萬達遭遇股債雙殺，王健林痛下決心，拋售13個重點文旅項目、77間酒店等，轉型輕資產；那個規模競逐的年頭，萬達的資產并不缺買主，所以王健林得以迅速回籠資金，恢復元氣，這才有了后面推動萬達商管沖擊港股市場的故事。
而那時開始顯現流動性問題的華夏幸福，雖然也于隔年轉讓了環京多個項目股權，但它仍堅守產業新城的業務形態，并在引援上有所收獲，得到“染紅”。
平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，以25%的持股比例，成為其第二大股東。由此，實控人王文學不僅暫時解決了資金難題，還另立南方總部，發展商業地產。
但好景不長，華夏幸福最終還是繃不住了，于去年2月開始宣告債務違約，遭遇評級下調。
王文學雖然沒有像王健林一樣，在最恰當的時間節點轉變發展方向，但在它暴雷的2020年上半年，地產商仍在如火如荼地搶地，全國商品住宅累計同比增長29.4%，市場溫度尤在。

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