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2022年剛開年 ， 就有房企頻頻暴雷 ， 前有奧園放棄償還海外到期債務 ， 后有浙江中鐵房地產集團有限公司破產重組 。 在去年 ， 最大的瓜就是恒大陷入近2萬億的債務危機 ， 這些都是發生在樓市下行期間的 ， 而泰禾的債務危機卻是發生在樓市還處于火熱的時期 。 按理說 ， 樓市上行時期 ， 房價一路飆升 ， 房企的利潤空間很大 ， 房企的資金儲備也很充足 ， 為何還會陷入債務危機呢？
這就要從房企的運營模式來說了 ， 在樓市火熱的時期 ， 房企為了爭奪更多的地盤 ， 需要大量的資金來拿地 ， 就采用了借貸的方式 ， 用借貸來的錢拿地 ， 再將土地抵押給其他金融機構 ， 拿到錢后 ， 用于建設房屋 ， 將房屋售出后 ， 回收資金 。 不要看房企每年的銷售額很高 ， 其實 ， 在這種運營模式下 ， 房企的利潤空間很小 ， 就比如恒大2019年的上半年業績 ， 營業收入2269.8億 ， 毛利潤772.6億 ， 凈利潤270.6億 ， 這還是在樓市比較火熱的那幾年 。 2021年上半年 ， 恒大錄得銷額3567.9億元 ， 回款3211.9億元 ， 凈利潤105億元 。 為何銷售額那么高 ， 凈利潤卻那么低？房企的借貸分為短期、中期和長期 ， 房企每隔一段時間就需要償還短期債務和中長期的利息 ， 其次還有建筑公司的報酬 ， 大量員工的工資等 ， 都是需要資金的 ， 這就導致幾千億的銷售額下 ， 凈利潤卻只有上百億 。
凈利潤也是無法全部進入房企的現金儲備當中的 ， 房企的各大股東都是要參與分成的 ， 這部分資金就是從凈利潤中支出的 ， 其余資金才會注入現金儲備中 。 但這幾年的現金儲備又有所減少 ， 過去的一年多 ， 為了應對“三條紅線” ， 不少房企將儲備的現金都償還了債務 。
在樓市火熱的這幾年里 ， 房企為了快速發展 ， 不斷擴張 ， 用來擴張的資金都是借貸來的錢 ， 導致房企債臺高筑 。 從國家統計局的數據來看 ， 2020年房企的負債率就達到了80%以上 。 雖然有近20%的結余 ， 但要注意的是房企的資產大多是土地 ， 房產等固定資產 ， 現金占比非常小 ， 債權人是不會讓房企拿著這些資產去償還的 。 現金儲備的減少 ， 讓房企沒有多余的資產去償還到期的債務 。 部分房企甚至出現了無力支付建造費用的情況 。 房屋無法建造 ， 一方面會面臨樓盤爛尾 ， 購房者起訴的風險 ， 另一方面 ， 土地無法開工 ， 房企就無房可售 ， 銷售回款這條路也就被堵死了 。
【交易|樓市火熱，房價一路上漲，為何房企還會一步一步走向債務深淵？】總的來說 ， 這些房企在房價不斷上漲的時期 ， 還會一步一步走向債務深淵 ， 就是在樓市火熱的時候 ， 沒有考慮好自己的綜合實力 ， 盲目擴張 ， 導致債臺高筑 。 現金儲備又不足 ， 債務到期后 ， 就無力償還了 。
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