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龍湖智創|不一樣的物管“巨輪”，龍湖智創生活沖刺港股

資本市場龍湖

本文來源：時代財經 作者：童潔
龍湖智創|不一樣的物管“巨輪”，龍湖智創生活沖刺港股

2021年，一度叱咤資本市場的物業股進入調整通道，但就是在這樣一個看似低迷的行情中，龍湖看到了上市的機遇。
1月7日，龍湖向港交所遞交了一份上市申請資料，向資本市場展示了一個全新的品牌“龍湖智創生活”，嘗試開啟一段新的旅程。
為了分拆上市，龍湖已經做了一年的準備。從資料來看，龍湖智創生活并非尋常以為的“物管”公司，這一次，善于整合的龍湖將原有智慧服務、商業運營等業務的核心能力融合在一起，最終形成 “物管+商管”的輕資產旗艦平臺。
時代財經了解到，龍湖智創生活的商業模式主要分為三個板塊：居住社區物業管理服務、商業運營管理服務、產業辦公及城市服務，無論是規模還是業務模式，在行業中均處于頭部位置。
在億翰智庫看來，眼下，類似龍湖智創生活這樣存在差異性的平臺正值上市的好時機?！氨M管此前資金已陸續抽離物業板塊，但當前資本對于物業行業多持冷靜觀望的態度，對于標的的選擇標準更加嚴苛，龍湖創智生活對于資本市場來說是一個驚喜，資本往往愿意流向這些大而穩、有故事的企業?！?br /> “巨輪”起航前十強房企中，尚未完成分拆物業上市的房企已經不多，龍湖則是其中一員。也是因為龍湖一直以謹慎和穩健著稱，外界對其新打造的龍湖智創生活充滿好奇和期待。
物業與商業強強結合注定了龍湖智創生活將是一艘擁有龐大體量的巨輪。
據龍湖智創生活的招股書顯示，截至2021年12月28日，其在管面積約2.5億平方米，合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米。
不過，在以“管理”為核心的領域，盈利能力才是判斷企業經營成果的終極指標。根據招股書披露的數據，龍湖智創生活2019年-2021年9月期間，營收、利潤雙雙增長，分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元。
值得一提的是，億翰智庫做過一項研究，近幾年來，物業企業也在不斷增強自身內驅力，提出關于利潤增長的業績指引，其中，商業物業憑借其高收益的優勢，成為物業企業提升盈利能力的重要賽道。
而商業是龍湖的“第二戰場”，其涉足已有二十個年頭。在此之前，商業投資被龍湖視為住宅開發之外的第二航道，經過多年發展，其構建了優質的購物中心組合，在整個集團有著舉足輕重的地位。
數據顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活運營服務60個購物中心，合計面積580萬平米，服務超過13000名租戶。于2019年、2020年及2021年前9個月，在管購物中心的銷售額分別約為267億元、305億元及446億元。
此外，截至2021年12月28日，龍湖智創生活已就128個購物中心項目訂立商業運營服務合約，總合約建筑面積為1220萬平方米。其中，60個在管建筑面積580萬平方米的購物中心已開業，余下68個購物中心預計于2022年至2025年期間開業。
也就是說，商管與物管合并將為龍湖智創生活帶來更多的想象空間，基于購物中心網絡，龍湖智創生活可以推動不同業務之間的協同效應，以此觸達更豐富的產品、服務、便利，從而提升客戶滿意度與忠誠度。
中信證券研報中提到，商業地產業務對龍湖的意義不只是資產，更是培育商管能力的孵化器，隨著公司開始探索委托管理其他業主的項目，預計一二線城市的定位，超過絕大多數同業的規模，都將成為公司商管業務價值的保證。
事實上，龍湖智創生活強大的商業運營能力已經在招股書中得到體現。截至2021年前三季度，其商業運營及物業管理服務對收入的貢獻率從11%提升至22.6%；商業運營及物業管理服務毛利率為35.3%，超過住宅及其他非商業的物業管理服務25.4%的毛利率水平。

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