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都市圈|房企揮淚告別舊改，拆遷戶還能一夜暴富嗎？( 二 )

廣州市上海市深圳市都市圈


二 ， 民營房企撤退自救 ， 舊改村民能圓 \" 拆遷暴富 \" 之夢嗎？
在中國的城市更新歷程中 ， 有著無數個 \" 拆遷暴富 \" 的故事 。 尤其是在北上廣深這樣的超一線城市 ， 若是誰家墻上寫著一個大大的 \" 拆 \" 字 ， 那種土豪外溢的氣息幾乎擋都擋不住 ， 直令萬千打工人艷羨不已 。

舊改就意味著拆遷 ， 拆遷就意味著有暴富的機會 。 可在一眾民營房企離場之際 ， 舊改項目又該何以為繼？
在前文中 ， ZAKER 新聞就提到 ， 許多房企都是發跡于舊改 。 在很多時候 ， 舊改就是一場造富運動 ， 不只是造富村民 ， 更是造富房企 。 一次舊改 ， 能夠拉動村民、房企、承包商、建筑商、材料商等一系列上下游關聯方 ， 共同吃肉 。
在 2020 年 ， 新冠疫情全球大流行之際 ， 中國為提振經濟 ， 就曾推出 4 萬億舊改投資計劃 。 這讓房企們看到了機會 ， 他們積極深度地參與其中 。 可讓房企沒想到的是 ， 僅僅一年后 ， \" 三道紅線 \" 的緊箍咒就套在了房企的頭上 。
舊改沒有成為房企借勢起飛的地方 ， 反而成了房企自救的包袱 。

當恒大、寶能、萬科、時代中國、奧園、雅居樂以及佳兆業等民營房企紛紛退出或減持舊改項目時 ， 國資則成為了最大的接盤方 。 舊改既是經濟賬 ， 也是民生賬 。 它涉及一座城市的規劃和發展 ， 民營房企可以退 ， 但舊改不能停 。
國資正在成為中國城市舊改工程中的主力軍 。 廣州城投接盤恒大所持廟頭村舊改項目 51% 股權 ， 科學城城市更新集團整體接盤寶能集團楓下村舊改項目和雪松控股何棠下村舊改項目 ， 廣州高新區投資集團接盤恒大滄聯村舊改項目 ， 深圳鵬瑞地產開發有限公司接盤華夏幸福在深圳的多個城中村舊改項目 ......

盡管有國資接盤 ， 但對村民而言 ， 懸在頭頂的暴富夢似乎被踩了一腳剎車 。 不少正在舊改中的城中村 ， 施工突然暫停了 ， 轟鳴的機器也沒了聲響 ， 舊改疑似演變成爛尾 。
如奧園拿下的新田村舊改 ， 就因現金流枯竭 ， 而被迫退出 ， 荔灣東塱村舊改也同樣面臨相似的困境 。
房企鬧錢荒 ， 舊改等錢來 。 村民們望著那一棟棟被拆到一半的 ， 或是突然停工的半成品大樓 ， 就仿佛在凝望著一堆堆高企的 ， 等待著兌付的現金 。

可是 ， 當房企拿不出現金時 ， 這些舊樓反而成了一張張難以兌現的巨額支票 。
三 ， 房地產退潮 ， 舊改踩下剎車
拆遷暴富的本質是 ， 把舊改成本分攤到樓面價格上 ， 真正接盤的是購房者 。 可而今 ， 在資金供應上 ， 房企受限于 \" 三道紅線 \" ， 融資難度大大增強 。 在房價漲跌方面 ， \" 房住不炒 \" 已成不可挑戰的基調 ， 房價高漲的時代一去不復返 。 這大大壓縮了房企在舊改項目中的利潤空間 。
也就是說 ， 房企能夠給予的拆遷補償也將大打折扣 。 在未來的舊改項目競標中 ， 房企將更為謹慎節儉 ， 而不是一味地一擲千金 。
房企參與舊改的最大推動力就在于利潤 ， 在利潤受限的情況下 ， 各大城市里的舊改節奏都將放慢 。 像廣州獵德村舊改的造富奇跡 ， 或將是無法復制的傳奇 。
當舊改之王賣舊改時 ， 屬于舊改的商業時代也在漸漸地落幕了 。
ZAKER 新聞出品
【都市圈|房企揮淚告別舊改，拆遷戶還能一夜暴富嗎？】文 / 肖邦

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