沈陽市規范住宅區物業服務管理辦法政策解讀
一、出臺背景
隨著經濟社會的不斷發展和物質生活水平的普遍提高 ， 人民群眾對美好生活的向往更加強烈，對更加舒適的居住條件、更加優美的生活環境的需求與日俱增 。這些新變化，對物業管理提出了更高的要求 。特別是2017年國家取消物業企業資質審核后，我市物業行業發展迅速，但同時，也伴隨著一些物業企業的不規范行為以及行業管理上的漏洞和盲區 。為切實解決我市物業企業服務質量參差不齊、居民訴求較高以及住宅區內各職能部門未形成工作合力等突出問題 ， 按照市委市政府要求，我局依據有關法律、法規規定，借鑒其他城市先進經驗，結合我市物業管理工作實際，制定了《沈陽市關于規范住宅區物業服務的管理辦法》(以下簡稱《物業管理辦法》) 。
二、制定依據
1.《中華人民共和國民法典》
2.《遼寧省物業管理條例》
3.《沈陽市物業管理條例》
4.《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)
三、起草過程及擬解決的主要問題?
《物業管理辦法》制定過程中 ， 先后兩輪征求了15個市直部門和13個區縣(市)政府的意見，并同時在網站公開征求了社會意見 ， 履行了專家論證、風險評估、公平性競爭、合法性審查和內部集體討論程序 。另外，根據市領導提出的修改意見，對內容反復推敲，不斷完善，最終形成了《物業管理辦法》 。通過出臺《物業管理辦法》 ， 進一步以市場化理念創新住宅區物業服務，堅持黨建引領，建立和完善物業服務監管體系，構建組織有力、監管有序、責任明晰、服務規范、行業自律、優勝劣汰的具有沈陽特色的住宅區物業管理新格局 。
四、主要內容
《物業管理辦法》共7個章節28條 。
第一章 總則 。明確了制定《物業管理辦法》的法律依據、適用范圍、目標和原則，完善了房產主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會和物業行業協會的工作職責 。
第二章 規范業主大會與業主委員會行為 。明確了房產、街道辦事處在業主大會、業主委員會工作中的職責，建立了業主委員會候選人聯審機制、建立和完善了業主委員會公開公示、定期報告等制度 。
第三章 規范物業企業服務行為 。明確了物業企業應當按照有關法律法規、住宅區物業服務標準和服務公示等制度認真履行職責 。
第四章 加強對物業企業的服務與監管 。規范了住宅區物業管理的方式以及選(續)聘、解聘物業企業方式，強化了街道辦事處(鄉鎮人民政府)在住宅區選(續)聘物業企業過程中的職責，建立了《物業服務合同》雙備案制度，強化了街道辦事處和區房產主管部門在物業管理交接工作中的職責 ， 完善了物業信用監管體系 ， 建立了物業服務質量考評制度，強化對考評體系的結果運用，建立物業企業約談-曝光-處罰-退出的處置機制 。
第五章 落實部門職責 。明確了各部門在住宅區內管理服務的工作職責 。
第六章 強化黨組織對物業服務管理的政治引領 。發揮街道基層黨組織引領作用，強化物業網格員實名制，推動物業企業有效融入基層社會治理;擴大黨在物業企業的組織覆蓋和工作覆蓋，選樹物業企業典型，以點帶面提升服務水平;落實協調共治機制，建立市級、區級、街道、小區四級物業管理協調共治機制，聚焦解決群眾急難愁盼問題 ， 通過共商、共議、共謀，促進物業管理矛盾糾紛就地化解，實現訴求解決不出小區 。
第七章 附則 。明確了發文時間和解釋權 。
文件解讀單位：沈陽市房產局
文件解讀人：趙玥
解讀人辦公電話：024-22973612
【沈陽市規范住宅區物業服務管理辦法政策解讀】
