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什么是樓面價(jià) 什么是備案價(jià)什么是樓面價(jià)

房?jī)r(jià)

什么是樓面價(jià) 什么是備案價(jià)什么是樓面價(jià)

【什么是樓面價(jià) 什么是備案價(jià)什么是樓面價(jià)】大家都關(guān)心房?jī)r(jià)，都很熟悉，但其實(shí)買房過(guò)程中有很多我們不知道的知識(shí)，比如拿地時(shí)的樓面價(jià) 。乍一看，這個(gè)詞很混亂 ， 那么什么是樓面價(jià) 和房?jī)r(jià)之間有什么關(guān)系?
一、什么是樓面價(jià)
樓面價(jià)是指土地的總價(jià)格除以土地允許的*建筑面積 。每一塊土地收購(gòu)時(shí)，都會(huì)有容積率，并規(guī)定土地的*建筑面積 。
樓面價(jià)表示項(xiàng)目出售時(shí)包含在單位售價(jià)中的土地成本 。
具體計(jì)算公式為:樓面地價(jià)=總地價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率 ， 其中規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率，容積率=總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 。但是，看公式會(huì)讓人覺得很模糊 。如土地面積43347.07平方米 ， *容積率3.0，*終成交價(jià)3.325億元 。此時(shí)樓面價(jià)= 33250萬(wàn)元÷(43347.07×3.0)= 2557元/平方米 。

二、樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

房?jī)r(jià)是指某一建筑物及其占用的土地在特定時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)=地價(jià)和建筑價(jià)格 ， 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機(jī)制 。房?jī)r(jià)的定位是由很多因素組成的 。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是由10種費(fèi)用(這10種費(fèi)用分別是土地成本、建安成本、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本、凈利潤(rùn)、管理開發(fā)成本、公共配套設(shè)施成本、所得稅、銷售成本、前期建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本(按構(gòu)成比例排序))累計(jì)而成 ， 其中土地成本是*基本的組成部分，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例約為40% 。

樓面價(jià)表示項(xiàng)目出售時(shí)包含在單位售價(jià)中的土地成本 。商品房*終銷售價(jià)格包括樓面價(jià)，開發(fā)商拿地時(shí)的地價(jià)將是商品房*終銷售價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)之一 。
一般情況下，樓面價(jià)與房?jī)r(jià)成正比 。樓面價(jià)越高，房?jī)r(jià)越高，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2-3倍 。然而，在實(shí)際情況中會(huì)出現(xiàn)不相稱的情況 。
1.高樓面價(jià)低房?jī)r(jià)
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商會(huì)根據(jù)自身及周邊情況合理調(diào)整房?jī)r(jià)，以降低風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠* 。這時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)樓面價(jià)高但房?jī)r(jià)不高的情況 。
2.樓面價(jià)低 ， 房?jī)r(jià)也不低
如果開發(fā)商的征地成本低，但項(xiàng)目開發(fā)周期很長(zhǎng)，那么土地價(jià)值很可能會(huì)隨著時(shí)間的增加而增加 ， 自然房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)增加，所以就出現(xiàn)了樓面價(jià)低但房?jī)r(jià)高的情況 。
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