根據(jù)《民法典》的相關條例規(guī)定：
1、居住人有權依照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要 。
2、設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同 。
居住權合同一般包括下列條款：
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期限;
(五)解決爭議的方法 。
3、居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外 。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記 。居住權自登記時設立 。
4、居住權不得轉讓、繼承 。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外 。
5、居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅 。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記 。
6、以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定 。
房屋居住權與所有權誰優(yōu)先 居住權與所有權是所有權優(yōu)先，所有權為自物權、完全物權，而居住權是他物權、限制物權，居住權以所有權為基礎并由其派生，這是兩者最主要的聯(lián)系 。
至于兩者的區(qū)別，除了當然存在的自物權與他物權的不同點之外，兩種權利在實現(xiàn)方式上也體現(xiàn)了不同的趨勢和取向 。
居住權以他人的房屋為標的，行使的是占有、使用和有限收益權 。既然是對他人的房屋使用收益，利用房屋的居住價值，就必須對房屋進行物質形式的支配，因此，居住權是以實施對他人房屋的現(xiàn)實占有為實現(xiàn)條件的 。
房屋居住權制度的演變 1、傳統(tǒng)居住權的性質與規(guī)定
傳統(tǒng)居住權屬于人役權，一般為特定人群無償設立，具有幫扶目的 。居住權之前一般適用于婚姻家庭領域，為親屬或其他共同居住人無償設立，僅在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款進行了規(guī)定 。此處“居住權”并無物權屬性，不具公示及對抗效力，對居住權人的保護力度有限 。
2、《民法典》中居住權規(guī)定的進步
【2021年新規(guī)房子居住權規(guī)定是什么？】在《民法典》頒布前，我國立法并未確立居住權制度，在審理涉及居住權益糾紛時，法官僅能用“公序良俗”“禁止權利濫用”等原則進行處理 。但《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外 。”該條文的“除外”情形可視為對居住權適用范圍的擴張，將“居住權”確立為用益物權后，當事人可通過合法有效的形式取得居住權，保障自身權益 。
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