【為啥二手房實際首付比例 要比規(guī)定的比例高】
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近一朋友在某二線城市非限購區(qū)域購買一套二手房 ， 該區(qū)域首付低2成 。朋友相中的房子房東報價80萬 ， 想到自己是首套首貸 ， 按照政策 ， 可以首付2成 。算了算 ， 首付2成就是16萬了 ， 再加上約4萬的稅費（房子滿五唯一 ， 省去了個稅和稅） ， 準備個20來萬就差不多了吧 。
然而 ， 中介公司的一個電話卻讓他傻眼了 ， 首付要準備28萬 ， 這一下子多了好幾萬 。原來 ， 銀行對該房屋的評估價是65萬 ， 可貸款額度至多為8成 ， 即52萬（65*0.8） 。房屋售價是80萬 ， 而可貸款額度至多為52萬 ， 意味著至少要準備28萬的首付款了 。
這里的二手房為首套首貸 ， 但卻難以執(zhí)行低首付標準 ， 實際的首付比例往往比規(guī)定的低首付比例要高很多 ， 造成這種現(xiàn)象 ， 主要的原因就是銀行對該房屋的評估價達不到客戶實際的購買價 。那么 ， 是不是評估價越高就越好呢？（PS：評估價高于成交價的現(xiàn)象也有 ， 但比較少 ， 常見的就是評估價≤成交價）
評估價影響貸款的額度和稅費的多少 。一般來說 ， 二手房的評估價格越高 ， 貸款的額度也就越大 ， 實際支付的首付款就可以少一點 。評估價還影響交易的稅費 ， 稅、契稅、個稅的繳納 ， 都是在評估價的基礎上 ， 乘以對應的比例 ， 評估價越高 ， 繳納的稅費也越多 。簡單的說 ， 評估價低 ， 意味著繳納的稅費少 ， 貸款的額度小 ， 首付款方面 ， 需要多掏點現(xiàn)金；評估價高 ， 意味著繳納的稅費高 ， 可貸款的額度高 ， 實際支付的首付款可以少一點 。評估價過高或者過低 ， 都不好 ， 因為對于買房人來說 ， 意味著要么是多繳納稅費 ， 要么就是多繳納首付款 。所以 ， 評估價適中比較好 。
那么 ， 問題來了 ， 買什么樣的房子 ， 評估價才能做到適中 ， 不過高也不過低呢？在回答這個問題前 ， 我們來說說什么是評估價 ， 影響評估價的因素有哪些？
二手房評估價：采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法 ， 通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格 ， 以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理 ， 換算出具體某個樓盤的平均單價 。然后結合待評估房屋的實際情況 ， 包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀 ， 以及其它因素 ， 計算出該房屋相對科學合理的市場參考價 。
在買房的時候 ， 同一地段 ， 建議不要選擇房齡過老的房屋 ， 房屋自修建完畢后 ， 就進入了折舊期 。銀行對二手房進行評估時 ， 會考慮房屋的折舊率 。此外 ， 房齡越老的房子 ， 在戶型設計方面 ， 也比較老舊；裝修方面 ， 也比較差 。
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